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La hausse des prix, c’est fini!

IPD acte la reprise du marché français de l’immobilier d’investissement tertiaire. Après un recul de 17% des valeurs en deux ans, les prix sont repartis à la hausse en 2010, à l’exception notable de la logistique. Une hausse confirmée au second semestre selon le dernier indice IPD, qui frise même le rattrapage dans certains segments comme le bureau à Paris QCA, qui affiche un rendement en capital de + 4%. Cette photographie de la performance des actifs traduit le regain d’intérêt des investisseurs pour la pierre, plus particulièrement pour les actifs sécurisés, alors même que le marché locatif reste fragile dans un contexte de croissance économique molle. Les investisseurs continuent d’encaisser le contre-coup des renégociations et des indexations négatives, avec un rendement locatif en recul de 10 points de base sur le second semestre 2010 à 2,9% en moyenne.
Cet engouement est-il menacé aujourd’hui ? Le retour annoncé de l’inflation préoccupe. D’un côté, il va bénéficier mécaniquement aux propriétaires-bailleurs, notamment dans le secteur du bureau dont les loyers restent indexés à l’ICC, lequel est plus particulièrement corrélé à l’évolution des prix des matières premières. De l’autre, il entraîne une tension sur les taux longs dont le rééchelonnement annonce la fin de la baisse des taux de capitalisation, et même peut-être une légère reprise des taux de rendement pour réinstaurer une prime de risque en faveur de l’investisseur selon BNP Paribas Real Estate. En d’autres termes, la hausse des prix, c’est fini. Sinon danger ! « Les investisseurs ressentent de plus en plus d’aversion au risque. La conséquence problématique est que les prix se durcissent davantage, notamment sur les marchés les plus liquides – les taux de rendement approchent (et parfois atteignent déjà) les niveaux du boom », prévient AEW Europe. On tombe en deçà des 4,5% à Paris.

Mais surtout, c’est un marché à au moins deux vitesses qui se profile. Dans sa dernière note de conjoncture, UFG-PM a distingué les actifs « gagnants » des « perdants ». A en croire le conseil, le marché devrait sourire à l’habitat en centre-ville, le bureau dans les marchés établis, le commerce de proximité et haut-de-gamme et la logistique « tournée vers l’import ». En revanche, cela risque de grimacer pour les locaux d’activités, industriels, le commerce dans des bassins de population peu denses ou encore les bureaux dans des agglomérations secondaires. Un premier critère de sélection incontournable, mais certainement pas suffisant.