Existe-t-il une exception européenne, voire même française, en matière de dette immobilière ? Si le marché du financement de l’immobilier d’entreprise semble avoir retrouvé sa liquidité aux Etats-Unis, l’Europe reste encore à la traîne. « Les acteurs qui avaient disparu avec la crise ne sont pas encore revenus, ceux qui sont restés n’affichent pas de volontés fortes de développement et les nouveaux acteurs que l’on voit poindre ont encore des volumes d’intervention mineurs au regard de la taille de marché », observe Jean-François Despoux, directeur des financements immobiliers et hôteliers à la SGCIB (Société Général Corporate & Investment Banking), lors du dernier Matin Business Immo organisé avec le cabinet d’avocats Allen & Overy sur le thème du « financement immobilier ».
Un exemple symbolique de cette reprise : la titrisation. Aux Etats-Unis, le volume de CMBS (commercial mortgage back-securities) a atteint 10 Mds$ au premier trimestre 2011. Et le volume prévisionnel pourrait tangenter les 50 Mds$ d’ici la fin de l’année. En France, le sujet, pour anecdotique qu’il soit, reste cantonné à l’affaire Cœur Défense. L’un des premiers CMBS du marché d’un montant de 1,6 Md€. Le premier testé devant les tribunaux également.
En Europe, l’appétit limité des banques pour l’immobilier favorise l’émergence de nouveaux acteurs. Et notamment les fonds d’investissement qui adoptent une démarche différente de la dernière crise immobilière. « Les banques ne feront plus les mêmes erreurs. Les opérations de créances douteuses seront anecdotiques. D’ailleurs, le mur de la dette ne cesse d’être repoussé. En 2011, le montant de la dette sur l’immobilier d’entreprise en Europe est équivalent à celui de 2010 où rien de dramatique ne s’est passé », signale Eric Adler, CEO Europe de Pramerica Real Estate Investors. En clair, banquiers et investisseurs continuent de discuter ensemble au plus grand désespoir des fonds opportunistes qui ont levé des capitaux dans la perspective de ramasser de la dette décotée.
Faute de cibles, tout particulièrement en France, les investisseurs se placent là où le banquier a disparu. Symbole de ce positionnement de niche : Pramerica qui a lancé un fonds dédié à la dette Mezzanine. « Dans ce nouveau cycle, il faut de nouveaux acteurs pour cette tranche la plus risquée de la dette », justifie Eric Adler, qui nous livrera sa stratégie dans le prochain magazine Business Immo. La tension sur les taux et l’avalanche de nouvelles prudentielles (à commencer par Bâle 3) devraient favoriser l’émergence de ces nouveaux acteurs.
