Logement

Et la nouvelle martingale s’appelle…

L’immobilier n’en est plus à un paradoxe près. Quel est l’actif le plus performant dont personne ne veut ? Réponse : le logement. Les statistiques d’IPD France en attestent. En 2010, le résidentiel affiche une performance globale de près de 10%, en droite ligne avec le rendement global de l’immobilier d’investissement pour les amateurs de benchmark.

Produit à faible rendement locatif (3,9% par an depuis 1998), le logement reste une valeur sûre, étant même le secteur qui affiche une progression continue des loyers courus, ceux effectivement perçus en 2010. Depuis 5 ans, l’indice des loyers a progressé de 17% sans marquer d’inflexion l’an passé, a contrario des autres classes d’actifs. Une capacité de résistance à toute épreuve, à commencer par celle de la crise, qui se reflète dans un taux de vacance toujours aussi faible : 5,8% à fin 2010 contre près de 10% pour les bureaux. De quoi gommer le différentiel intrinsèque (200 points de base) du rendement locatif avec l’immobilier d’entreprise.

Mais surtout, le logement s’est avéré une incroyable machine à plus-values. Selon IPD, le résidentiel est le secteur où les valeurs ont le plus augmenté en 2010 : + 6,3% de rendement en capital tous secteurs géographiques confondus. Depuis 5 ans, et en dépit de la crise de 2008 et 2009, le résidentiel affiche un rendement en capital cumulé de + 42%. En remontant encore plus loin dans le temps, on s’aperçoit qu’investir dans le logement à Neuilly-sur-Seine rapporte plus que le bureau à La Défense ou dans le quartier central des affaires parisiens !

Autant d’arguments qui auraient dû inciter les institutionnels à investir dans le logement. Et pourtant, c’est tout le contraire qui s’est passé. Les compagnies d’assurances, les foncières et même quelques fonds non cotés sont restés vendeurs en 2010. Le résidentiel ne représente plus que 15% du portefeuille des institutionnels.

On le comprend, ce n’est pas la seule performance financière qui peut inciter les investisseurs institutionnels à revenir sur une classe d’actifs. Il faut revoir tout un environnement juridico-fiscal pour lever les derniers freins. La carotte fiscale, du type amortissement Scellier, s’est transformée en effet d’aubaine. La menace de la matraque – une taxe sur les bureaux vides pour les inciter à se transformer en logement, participe de la même méconnaissance des mécanismes économiques.
A l’heure où le gouvernement semble enfin se saisir du problème du logement en France, il serait astucieux d’y associer les institutionnels. Tout le monde pourrait y trouver son compte.