Logistique

[JAPON] Immobilier logistique multi-étages et multifonctions

Invisibles au premier coup d’œil et parfaitement intégrés dans le paysage urbain, certes parfois chaotique, de la ville japonaise, nombre de bâtiments hauts (R+5, R+10 et plus) et sans fenêtres s’avèrent être des parkings automatisés, des terminaux logistiques, parfois les deux.

Les concepteurs japonais n’ont pas peur de mixer ou superposer les étages et les fonctions au sein d’un même bâtiment, avec un sens pratique hors du commun et sans a priori. La flexibilité, plus grande qu’en Europe, des règles d’urbanisme et de construction, y est sans doute pour quelque chose.

L’immobilier logistique sur plusieurs niveaux est depuis quelques années monnaie courante au Japon. Les bâtiments accueillent dans de divers dosages un cocktail de fonctions aussi diverses que le classique stockage, la préparation de commande, mais aussi des opérations de post-manufacturing et finitions, services après-vente, réparations, bureaux.

L’un des plus grands terminaux du messager Yamato, à Yokohama, est, sur quatre niveaux, la scène d’opérations traditionnelles de groupage/dégroupage de colis (en multi-température), mais aussi de stockage et picking automatisé de plus de 13 000 références de cosmétiques Shiseido, de réparation d’aspirateurs Dyson par un prestataire y louant des mètres carrés, ainsi que l’assemblage de photocopieurs d’une marque chinoise.

Le bâtiment de Prologis Park Tokyo II situé dans la Baie de Tokyo, dans l’environnement dense d’une trame urbaine, enserré entre un hôpital, des bureaux et un quartier de logements, accueille lui aussi, sur sept niveaux, de nombreuses activités que l’on n’imaginerait pas spontanément faire bon ménage. Des bureaux et un laboratoire d’essais pour la marque américaine de cosmétiques Estée Lauder, des stocks du デパート(department store) Mitsukoshi, ou encore du groupage/dégroupage de colis pour deux grands messagers concurrents Yamato et FedEx. Conformément à la tradition japonaise du service, le tout est agrémenté d’un restaurant inter-entreprises, de distributeurs de boissons et snacks, d’espaces de détente et d’un poste de surveillance ultra moderne 24 heures sur 24. Les près de 1000 employés (certains à temps partiel) accueillis dans les 100 000 m² du bâtiment, dont une grande partie assurent des fonctions de picking et packaging, s’y rendent en transport public, la gare la plus proche étant à moins de 10 minutes à pied.

Depuis quelques années, et malgré des coûts de construction dépassant 1 000 €/m² et des loyers élevés (2 500 ¥/m² en entreposage et le double en surface bureaux), ce type de bâtiments est de plus en plus demandé. Des opérations telles que Prologis Zama II (87 000 m²) et Narashino Logistic Center (58 000 m²) en sont des exemples récents. D’autres bâtiments logistiques multi-étages sont également développés ailleurs en Asie. A Singapour (plusieurs bâtiments développés par MapleTreeLogistics) et en Chine aussi (GLP Park Yantian), à Hong Kong et en Corée, des opérations existent déjà ou sont en construction, avec des dimensions allant jusqu’à du R+10.

A Paris et en toute proche couronne, voire dans les centres des autres grandes villes françaises, le niveau des charges foncières ainsi que les exigences de densification et d’insertion urbaine pourraient à juste titre conduire la logistique urbaine vers des bâtiments multi-étages et multi- fonctions. Sans dévoyer la vocation logistique de tels bâtiments, une juste dose de bureaux aurait pour bénéfice de crédibiliser et rendre robuste une équation financière d’autant plus difficile à trouver, pour Paris, dans le nouveaux contexte fiscal de la dernière loi de finances.

  • Diana Diziain

    Chargée de mission transport de marchandises & logistique - Communauté urbaine de Lyon

    Auteur(e) de 7 articles