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Les fonds immobiliers offrent une diversification utile aux investisseurs à la recherche de revenus

L'investissement dans la pierre a une longue histoire. Pour la plupart des gens, l'immobilier est le plus gros investissement de long terme qu'ils feront de toute leur vie. La France dispose d'un des marchés parmi les plus actifs et les plus développés d'Europe où une législation spécifique sur les Sociétés d'investissement immobilier cotées (SIIC) - les REITS anglo-saxons - soutient le développement de projets immobiliers. Aujourd'hui, le marché français de l’investissement immobilier en direct est non seulement liquide mais également profond, avec de nombreuses transactions sur des actifs de très différentes tailles. L'information est de qualité et le marché est efficient et transparent. Cependant, durant des périodes de faiblesse du marché, les fonds internationaux investissant directement dans l'immobilier ont tendance à souffrir du manque de liquidité car, dans certains, car le marché sous-jacent peut lui aussi perdre sa liquidité. Certains fonds d’investissement immobilier direct européens, en particulier en Allemagne, ont gelé leurs avoirs depuis le début de la crise mondiale du crédit. Quelques uns ont même dû fermer. Il n'est donc pas surprenant que les investisseurs à la recherche d'un revenu se soient de plus en plus tournés vers les fonds immobiliers, y compris les fonds d'investissement immobilier cotés, les SIIC et les REITs.

La crise mondiale a prouvé que les fonds immobilier ne parvenaient pas toujours à assurer une liquidité suffisante aux investisseurs. Même une fois le pic de la crise mondiale passé, des fonds d’investissement direct immobilier britanniques et à travers toute l'Europe ont encore eu des difficultés à vendre leurs actifs immobiliers sous-jacents ou à lever des capitaux.

En revanche, les foncières cotées, même si elles n'étaient pas épargnées par les baisses de valorisations, ont fourni à leurs investisseurs, les fonds immobilier internationaux, une plus grande liquidité leur permettant notamment de récupérer les capitaux investis. Ces fonds ne sont pas investis directement dans des actifs immobiliers, mais dans des sociétés cotées, elles mêmes investies dans des actifs immobiliers. Cela peut engendrer une volatilité accrue, mais assure indéniablement une meilleure liquidité.

Un autre avantage clé des fonds immobiliers internationaux est qu'ils offrent une diversification internationale répartie sur différentes régions du monde, au sein desquelles ils peuvent procéder à des arbitrages bien plus facilement que les fonds investis en direct. Les marchés mondiaux de l'immobilier ne sont pas synchronisés, ce qui permet de doper le rendement servi aux investisseurs en surpondérant les marchés bénéficiant des meilleures perspectives. Un fonds immobilier mondial peut ainsi offrir une exposition aux marchés américain, européen, latino américain et asiatique.

La crise financière a prouvé que les sociétés dans lesquelles les foncières sont investies sont bien plus capables de lever des capitaux que les fonds directement investis sur le marché immobilier car elles sont en meilleure position pour solliciter le marché. Dans un environnement dans lequel les financements sont encore difficiles à trouver, les foncières cotées devraient donc bénéficier d'un avantage compétitif à cause de leur accès différentes sources de capitaux.

De nombreuses sociétés d'investissement immobilier cotées (SIIC ou REITs) affichent aujourd'hui d'alléchantes primes par rapport aux Fonds d’État à 10 ans et nous pensons que leur capacité de distribution peut être reconduite vu leur niveau actuel.

Les revenus locatifs, assis sur les loyers et les taux d'occupation, restent fragiles dans certains pays à cause de taux de vacances élevés. Cependant, en particulier dans les grandes métropoles, l’environnement s'est sensiblement amélioré et devrait ramener la confiance pour les SIIC et les REITs disposant d'actifs de qualité. Nous estimons que les fondamentaux jouent en faveur des actifs haut de gamme bien placés.

Les rendements méritent une attention particulière dans les marchés actuels. Alors que les perspectives de croissance économiques sont moroses, les espoirs d'augmentations des valorisations ne valent guère mieux. Cela fait du revenu un facteur toujours plus déterminant dans la performance globale, devenant même à court terme sa composante principale. Il est peu probable que les rendements obligataires puissent se maintenir aux niveaux extrêmement bas actuels. Les SIIC et les REITs sont bien placées pour bénéficier de ce mouvement même si, selon nous, elles semblent aujourd'hui à leur prix, avec quelques segments de marché affichant des valorisations très attractives.

En Europe, le marché est loin d'être homogène. Du coup, les perspectives sont divergentes. L'Europe du Nord a mieux résisté et reste relativement attractive, alors que l'Europe du Sud ainsi qu'une partie de l'Europe de l'Est, où certains pays affichent des perspectives peu encourageantes et des taux d'endettement élevés, restent sous pression.

Depuis son lancement en 2003, le marché français des SIIC s'est bien développé. Il est devenu un des marchés européens les plus transparents et les plus efficients, soutenu par une liquidité assez élevée et une bonne profondeur du marché sous-jacent.

Parmi la quarantaine de SIIC françaises, une de nos valeur préférée est la société de la Tour Eiffel 52.70€ | -0.47% , qui est spécialisée sur l'Ile-de-France et les bureaux en province. Malgré une période difficile durant la crise, la société n'a pas eu besoin de procéder à une augmentation de capital pour survivre. Car elle disposait d'un portefeuille d'actifs à valeur ajoutée. L'équipe de direction est parvenu à maintenir un taux d'occupation élevé ces dernières années et à repositionner le portefeuille sur des opportunités de croissance. Tout cela milite pour une poursuite de la croissance bénéficiaire, un passage sous la barre des 10% du taux de vacances, une optimisation des réserves foncières pour développer des pré-locations et une réindexation des baux. Alors que les perspectives de croissance pour une partie de l'Europe du Sud restent modestes, nous pensons que Tour Eiffel est bien positionnée pour surperformer le marché.

Plus globalement, nous restons positifs pour cette classe d'actifs. Nous pensons que le marché immobilier américain est en voie d'amélioration. L'économie repart grâce à la reconduction des réductions fiscales accordées sous la présidence Bush et aux nouvelles mesures d’assouplissements monétaires de la Réserve Fédérale. Nous pensons que les perspectives bénéficiaires pour l'immobilier coté sur la période 2011-2013 sont positives, tirées par une demande en hausse face à une offre à ses plus bas record. L'accès aux capitaux s'est amélioré et de nombreuses SIIC et REITs sont redevenues acheteuses d'actifs immobiliers. Aux États-Unis, nous sommes particulièrement positifs sur les appartements, les hôtels, les locaux de stockage, les grands centres commerciaux et les bureaux en centre ville.

Nous estimons que les sociétés immobilières internationales devraient bénéficier des faibles niveaux des taux d'intérêt et d'un accès retrouvé aux financements, alors que l'environnement général s'améliore pour l'immobilier. Nous privilégions les sociétés foncières cotées affichant de bons rendements et une distribution pérenne et les sociétés capables de développer leur activité sans prendre de risques excessifs.