Logistique

La nouvelle feuille de route de Prologis

C’est l’info de la semaine ! Six mois après les premières discussions et les rumeurs de presse,  ProLogis et AMB, les deux géants de l’immobilier logistique, sont arrivés, sans retard sur le calendrier initial, au terme de leur processus de fusion. A la clé, un nom – Prologis (qui a, dans la bataille, perdu son L majuscule) – et un ensemble de 44 Mds$ d’actifs sous gestion et de 55,7 millions de m² répartis au sein de 22 pays. Des chiffres qui font, du nouveau Prologis, le leader incontesté de l’immobilier logistique dans le monde, loin, très loin devant ses principaux compétiteurs que sont Goodman, Segro ou encore Panattoni. Il reste aussi leader sectoriel sur le marché de la gestion de fonds avec 25,7 Mds$ logés au sein de 22 véhicules représentant une capacité d’investissement de 3,2 Mds$.

Si le changement d’échelle est patent, le business model et la stratégie restent, à quelques variantes près, inchangés : conforter sa place de n°1 de l’immobilier logistique dans le monde grâce à une couverture géographique très complémentaire sur le papier à la fois via des acquisitions de bâtiments existants et du développement. « Nous avons commencé à réinvestir en blanc, en particulier en France, à Moissy-Cramayel. Mais nous restons prudents», souligne Philip Dunne, président de Prologis Europe.

Prologis nouvelle mouture fait désormais de la solidité financière la pierre angulaire de son développement futur. « Nous mettons l’accent sur le renforcement de notre bilan, l’un des trois meilleurs dans le secteur de l’industrie des REIT », dévoile Philip Dunne. « Avec ce nouvel ensemble, nous serons en mesure de proposer une structure financière plus lisible pour nos clients et plus attrayante pour les prêteurs. De l’accès au capital et à la dette dépend notre capacité à être compétitif vis-à-vis de nos clients », rajoute François Rispe, intronisé officiellement regional head pour Prologis Europe du Sud. La dette était, on s’en souvient encore, le point noir de l’ancien ProLogis. Aujourd’hui, le ratio de loan-to-value du nouvel ensemble tangente les 40 % avec l’objectif de le ramener à terme entre 30 et 35 %.

Pour financer sa croissance, Prologis affiche quatre objectifs majeurs : un meilleur taux d’occupation de ses portefeuilles opérationnels et en cours de développement, une cession – à la marge – d’actifs non stratégiques, la formation de nouveaux fonds au Japon et au Canada et l’exploitation de ses nombreuses réserves foncières. En Europe où Prologis détient 13,6 millions de m² (contre 40 en Amérique du Nord et 2,8 en Asie), les marchés prioritaires restent la Grande-Bretagne, la France, l’Allemagne, le Benelux et la Pologne. Un grand changement dans la continuité en somme…