Depuis une dizaine d’années, l’immobilier logistique au Japon fait l’objet d'une modernisation à grands pas, notamment tirée par les prestataires de services 3 PL. Ces acteurs, de plus en plus présents dans la gestion externalisée et professionnalisée de la supply chain, sont très demandeurs de produits modernes et de taille confortable, plus de 5 000 tsubo (16 500 m²).
Ces acteurs, comme Hitachi, Senko, Sanyo Electric Logistics, KRS, Vantec, Hamakyorex, Alps Logistis ou Sagawa Global Logistics, affichent selon le ministère du Foncier, des Infrastructures, du Transport et du Tourisme une croissance située entre 5% et 10% par an et constituent plus de 60% des occupants des entrepôts modernes. La demande en bâtiments grands, modernes et bien situés n’est donc pas prête de fléchir. Néanmoins, aujourd’hui, sur un parc total d’entrepôts de 450 millions de m², les surfaces de grande taille bien situées près des deux grandes conurbations Tokyo et Osaka restent peu importantes : 3,8 millions de m² dans l’aire métropolitaine de Tokyo et 1,5 millions de m² dans l’aire métropolitaine d’Osaka.
Le séisme du 11 mars a accentué la demande en bâtiments modernes. Dans la baie de Tokyo, mais aussi dans la région d’Osaka, leur taux de vacance - déjà très bas - a chuté considérablement post séisme. Il est aujourd’hui quasi impossible de trouver le moindre mètre carré classe A et pas trop loin du littoral dans la Baie de Tokyo, et ce malgré des prix de location pouvant dépasser les 8 000 ¥ par tsubo et par mois, soit près de 250€/m²/an.
Selon le Japan Logistics Field Institute, de tels niveaux de loyer permettent parfois avec succès la reconversion de terrains industriels en bâtiments logistiques dernière génération, malgré des coûts de dépollution très importants. En revanche la reconversion foncière de sites logistiques vieillissants en bâtiments modernes n’a pas commencé davantage qu’en France, c’est-à-dire presque pas.
La destruction de nombreux entrepôts anciens par le phénomène de « liquéfaction » (1) des sols sablonneux généré par le récent séisme et ses répliques pourrait en revanche mettre en marche un processus de reconquête de friches logistiques, à condition de pouvoir regroupes des parcelles car les anciens entrepôts sont souvent de petite taille.
Comme dans beaucoup d’agglomérations, à Tokyo et Osaka, l’espace disponible pour la logistique se fait rare et la concurrence avec d’autres activités plus valorisées éloignent la logistique des zones denses, qui sont pourtant leurs bassins de consommation. Le « desserrement logistique » est au Japon synonyme de « délittoralisation ». L’éloignement du littoral, qui est perçu comme une localisation « prime » , fait diminuer la performance logistique.
Avec des taux de rendement de 5 à 6,5 % pour les bâtiments modernes multi-utilisateurs (« large multi tenant properties »), 5,5 % environ en « built-to-suit » et 8 à 10% (2) pour les bâtiments anciens (où le risque est plus élevé), le marché logistique japonais reste très attractif pour des investisseurs, y compris étrangers, même si la concurrence de pays comme Singapour et la Chine est de plus en plus forte avec, pour ces derniers, un argument de taille, l’accueil des conteneurs 45 pieds, la norme au Japon étant plutôt les 40 pieds.
Notes
1) Dans le phénomène de liquéfaction, les ondes de choc d’un séisme compriment le sol plus vite que l'eau qui ne peut s'échapper faisant ainsi grimper la pression de cette dernière. Plus la pression de l'eau augmente, plus l'eau supporte la charge et moins le sable la supporte. C'est alors que le sol perd sa cohésion et commence à couler comme un liquide.
2) Chiffres indiqués lors d’un entretien le 9 mai 2011 par Monsieur Toshiaki Tsuji, directeur de Japan Logistics Field Institute.
