Au sein du groupe professionnel immobilier d’entreprise et commercial de la RICS (Royal Institution of Chartered- Surveyors), une commission commerce a été créée en septembre 2009. Elle regroupe une douzaine de membres issus de l’immobilier commercial et pour la première fois réunit des représentants des différentes branches d’activité que sont les experts, les administrateurs de biens, les experts judiciaires, les commercialisateurs, les utilisateurs/enseignes, et les bailleurs/investisseurs. Elle a engagé dans un premier temps, une réflexion sur la méthodologie de pondération des surfaces de commerce. En effet, au cours de la vie d’un bail, nous nous sommes rendus compte que les différents intervenants (experts, bailleurs, commercialisateurs) utilisent des grilles différentes en matière de pondération, ce qui entraine des résultats parfois assez éloignés. Le travail de la commission a été d’harmoniser les différentes positions pour qu’une lecture identique puisse s’appliquer et être reconnue par les différents intervenants.
Deux grilles ont été retenues (annexes)
- Commerces de centres ville grande surface de 400 à 5 000 m² (toutes surfaces confondues)
- Commerces de centre ville jusqu’à 400 m² (toutes surfaces confondues)
Nos prochains chantiers au sein de la commission sont :
- la pondération des moyennes surfaces en zone commerciale de périphérie et dans les centres commerciaux
- l’impact de l’activité sur la valeur locative et la capacité contributive des enseignes
- l’interprétation des valeurs locatives de référence, la décapitalisation
Nb : les locaux techniques sont comptés dans les locaux annexes
• pour les commerces supérieurs à 5 000 m², il est préconisé une pondération uniforme (tous niveaux confondus), par affectation (aire de vente, annexe, locaux techniques, bureaux).
** à partir du 2e étage, les bureaux sont valorisés sans pondération au prix du marché bureaux
Les coefficients au rez-de-chaussée sont à adapter en fonction de l’altimètrie (déclivité) et de l’éclairement (fenêtre / verrière) et d’un effet vitrine dans le cadre de boutique traversante et des contraintes administratives d’utilisation du local dans le respect de la règlementation (accès, issues de secours…) (*) pour les étages reliés dont la destination contractuelle est assimilable à du bureau (activité intellectuelle sans transfert de marchandises) :
- Si accès indépendant par les parties communes : valorisation par comparaison avec les prix de bureaux du secteur en effectuant une majoration selon la qualité de l’accès depuis le rez-de-chaussée.
- En l’absence d’accès sur les parties communes : pondération boutique.
Nb : Pondération applicable dans la configuration actuelle du local, sans prise en compte du choix d’utilisation particulière qui ne serait pas dictée par des contraintes techniques règlementaires ou contractuelles. Les surfaces ouvertes ( jardins, cours) sont pondérées en annexe en fonction de leur utilité.
Le groupe de travail immobilier d’entreprise et commercial de la RICS se compose des membres suivants :
Commercialisateurs
Thierry Bonniol, MRICS, BNP Paribas Real Estate,
Charles Ribak, MRICS, L'immobilier commercial
Experts
Philippe Guillerm, FRICS, Cushman & Wakefield Expertise
Patrick Colomer, MRICS, Colomer Expertises
Françoise Maigné Gaborit, MRICS, Cabinet Maigné - Gaborit
Utilisateurs et Enseignes
Michel Grossi, MRICS, BNP Paribas
Mathieu Passebois, MRICS, Compagnie des farines, boulangerie Emile BEC
Philippe de la Fouchardière, MRICS, LVMH
Bailleurs, Investisseurs
Michel Dupuy, MRICS, Allianz Real Estate France
Xavier Fecamp, MRICS, Grosvenor
Jean-Philippe Cohn, MRICS, Société des Centres Commerciaux Gérants d’immeubles
Gilles-Marc Colleville, MRICS, Messieurs Boulard et Cie
Denis Géniteau, MRICS, Perenium Gestion privée immobilière
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