Logement

(2/2) Logement : une opportunité pour les investisseurs institutionnels

Retour à la première partie de l'article Logement : une opportunité pour les investisseurs institutionnels

Croissance récente dans le secteur de la location privée et facteurs permettant de prévoir une croissance supplémentaire

Le nombre de ménages locataires du secteur privé est passé de 2,4 millions au 2e trimestre 1997 à 3,8 millions au 2e trimestre 2009, soit une augmentation de 58% sur la période (Office for National statitics : Society, Housing Tenure, 2e trimestre 2009), les locataires du privé constituant à présent environ 15 % de l’ensemble des ménages. Avant le resserrement du crédit, la croissance dans le secteur de la location était mue par l’augmentation rapide de la taille du secteur de la construction de logements locatifs, les investisseurs privés étant désireux d’investir dans ce qu'ils percevaient comme la sûreté de la "pierre" et disposant des financements hypothécaires à bon marché. Cette évolution a porté les prix immobiliers à des niveaux que beaucoup de primo accédants ne pouvaient pas se permettre, ce qui a amené ceux-ci à se tourner vers le secteur en expansion de la location privée.

Aujourd’hui, après le resserrement du crédit, les prix ont baissé d’environ 10 % par rapport à leur maximum, mais l’abordabilité effective des logements s’est considérablement détériorée pour de nombreux propriétaires occupants potentiels. Les prêteurs ont fortement augmenté le prix et réduit la disponibilité des emprunts hypothécaires à quotité de financement élevée, ce qui a eu pour effet d’exclure du marché de nombreux primo accédants, ainsi que de nombreux propriétaires occupant dont la propriété ne constitue pas un capital suffisant.

Nous estimons que ces deux groupes constitueront les deux moteurs principaux de la demande dans le secteur de la location privée à l’avenir. Les premiers acheteurs ne bénéficiant pas d'aide de leurs parents continueront à renforcer la demande en locations privées. Sur le long terme, une partie de ces ménages disposant d’un capital négatif ou réduit se tourneront vers le secteur de la location privée du fait que l’augmentation des taux d’intérêt aura graduellement un impact sur l'abordabilité de leurs biens immobiliers existants.

Même si l’abordabilité et un marché des emprunts hypothécaire restreint ont été les facteurs principaux de croissance dans le secteur de la location privée, les nouvelles conditions démographiques et professionnelles de la population ont eu également un impact sur la demande. Les jeunes actifs deviennent de plus en plus mobiles. Cela a commencé à créer un besoin accru de flexibilité des conditions de logement, ce qui n’est pas assuré par le marché peu flexible de la propriété. Les taux de mariage plus faibles et l’âge moyen croissant auquel les gens se marient ont commencé à éroder l’exigence de stabilité des personnes et ont augmenté la période pendant laquelle elles auront besoin de la flexibilité du secteur de la location privée.

Une préoccupation essentielle, toutefois, est de savoir si les tendances actuelles ne sont qu'un phénomène passager et, si les conditions de crédit étant appelées selon les prévisions à redevenir plus favorables à moyen - long terme, les habitants du Royaume-Uni reviendront alors à leur obsession pour la propriété. Nous constatons un certain nombre de facteurs qui devraient empêcher que cela soit le cas.

Dans la "Mortgage Market Review" du FSA de 2009, un certain nombre de nouvelles dispositions ont été envisagées mais pas définitivement adoptées. Cependant, la citation suivante résume les objectifs du FSA concernant les intentions probables des dispositions réglementaires futures : "Notre objectif est d’avoir un marché sur lequel les prêts de basse qualité se réduisent, voire disparaissent." En outre, l’entrée en vigueur des règles de Bâle II en matière de calcul des exigences de fonds propres (qui impose aux banques d'augmenter leurs fonds propres lorsqu’elles prêtent avec des quotités de financement élevées) jointe aux craintes concernant le niveau des prix de l’immobilier, s'est traduit par des taux de d'intérêt répulsifs à ce niveau de quotité de financement. Cette tendance n’est pas passagère et il est peu probable que les marges de prêt sur les quotités de financement élevées enregistrent une amélioration notable à moyen – long germe, ce qui devrait avoir pour effet d'empêcher de nombreux propriétaires occupants d’accéder au marché dans le futur proche.

En dernier lieu, les comparaisons internationales montrent que le secteur de la location privée au Royaume-Uni présente des marges importantes de croissance par rapport à d’autres pays. Environ 15 % des ménages au Royaume-Uni sont des locateurs du secteur privé. Cependant, par rapport aux autres grandes économies occidentales, le Royaume-Uni a la plus haute proportion à la fois de propriétaires occupants et de locataires du secteur social, et par conséquent la proportion la plus faible de ménages locataires du secteur privé ; 51 % des ménages allemands étaient en location en 2005.

L’immobilier résidentiel a assuré de bons rendements au Royaume-Uni sur la durée et, du fait d’un changement structurel de ses modes de financement, il pourrait offrir à présent aux institutions une possibilité de participer.

Points essentiels

- Les rendements de l’immobilier résidentiel ont surperformé par rapport aux investissements alternatifs tant sur le long terme que sur le court terme, mais l'intérêt institutionnel pour ce secteur est néanmoins resté limité.
- Le secteur de la location privée a enregistré une certaine croissance depuis la fin des années 90 et, selon nos prévisions, les changements à la fois sur le marché hypothécaire et les tendances démographiques du Royaume-Uni devraient entraîner une croissance soutenue à l’avenir également.
- Cependant, depuis le resserrement du crédit, le système de fourniture de logements du secteur privé ne fonctionne plus. Il semble donc que, pour qu’il existe un espoir de construire des logements en quantité suffisante à l'avenir, des nouvelles sources de financement sont nécessaires.
- Les investisseurs institutionnels devraient être en mesure de saisir des opportunités d’investissement à grande échelle du fait du ralentissement des nouveaux programmes dans le secteur résidentiel et du besoin pressant du gouvernement de faire face à la pénurie de logements qui se profile.
- Les investisseurs sont à présent en mesure d’acheter à des valeurs d’investissement plutôt que de possession vacante. Cela constitue un objectif tout à fait réalisable, de rendements de l’ordre de 5 à 6 %.