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La rénovation énergétique d'une copropriété : comment ça marche ?

Rechercher des économies d’énergie et, de manière plus ambitieuse, entreprendre la rénovation de l’immeuble est, pour une copropriété comme pour un immeuble en pleine propriété, un enjeu majeur des dix ans à venir.

La démarche, en ce qu’elle doit être collective, est rendue plus complexe dans une copropriété.

Le législateur a donc mis en place des leviers issus de l’article 7 de la loi Grenelle 2 du 12 juillet 2010. La mise en œuvre de ces leviers conduit à décomposer en trois phases le processus de rénovation énergétique d’une copropriété.

Phase 1 : connaître

Les bâtiments équipés d’une installation collective de chauffage ou de refroidissement devront faire l’objet, dans un délai de cinq ans à compter du 1er janvier 2012, d’un diagnostic de performance énergétique (article 134-4-1 du CCH), que certains appellent déjà le « DPE à l’immeuble ».

Lorsque le bâtiment est à usage principal d’habitation et organisé en copropriété de plus de cinquante lots, il fait l’objet d’une obligation renforcée : ce n’est pas un DPE qui doit être réalisé, mais un audit énergétique.

Le contenu et les modalités de réalisation de ce DPE d’un genre nouveau et de l’audit technique seront définis par des décrets en Conseil d’Etat, à intervenir très prochainement.

Il ressort des discussions en cours au sujet de ces projets de textes que, dans un cas comme dans l’autre, les conclusions du professionnel sur la performance énergétique du bâtiment devront être assortis de recommandations de travaux plus ou moins approfondies et structurées.

Phase 2 : proposer

Le syndic de copropriété doit joindre à la convocation de l’assemblée générale suivant la réalisation du DPE ou de l’audit énergétique, les conclusions de cette démarche. En accord avec le conseil syndical, il doit mettre à l’ordre du jour les préconisations et propositions de travaux figurant dans le rapport d’audit ou le DPE.

Spécialement, il doit proposer la mise en œuvre de la réalisation d’un plan de travaux d’économies d’énergie ou la conclusion d’un contrat de performance énergétique.

Le syndic de copropriété se fait ainsi le relais des conclusions du professionnel qui se sera prononcé sur les performances énergétiques du bâtiment : il est force de propositions pour l’avenir.

Phase 3 : entreprendre

Si le syndicat des copropriétaires est convaincu de la nécessité d’entreprendre la rénovation énergétique du bâtiment, il a le choix entre le contrat de performance énergétique ou un plan de travaux pluriannuel.

Le CPE constitue un contrat par lequel un prestataire extérieur garantit, par rapport à une situation de référence contractuelle, une diminution des consommations énergétiques du bâtiment, vérifiée et mesurée dans la durée, par un investissement dans des travaux, fournitures ou services. Les investissements peuvent être partiellement couverts par les économies d’énergie garanties. Le syndic de copropriété doit procéder à la mise en concurrence de plusieurs prestataires de CPE et recueillir l’avis du conseil syndical.

Le syndicat des copropriétaires pourra préférer la mise en place d’un plan pluriannuel de travaux, plan suivant lequel les travaux de copropriété sont plus traditionnellement entrepris.

Un choix sur les moyens à mettre en œuvre et la méthodologie poursuivie est ainsi ouvert au syndicat des copropriétaires ; un projet de résolution est en ce sens soumis à l’assemblée générale des copropriétaires.

Malgré quelques débats entre commentateurs avertis, il semble que ces décisions doivent être adoptées à la majorité simple de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965. C’est donc une démarche simplifiée qui vise à dynamiser les plans de rénovation des copropriétés.

En résumé, la rénovation énergétique d’une copropriété s’articule autours de trois phases : connaître, proposer et entreprendre, animées par deux acteurs majeurs : le syndic de copropriété et le diagnostiqueur. Un tel projet est porté et mené à son terme par le syndic qui en est la pièce angulaire, sa bonne fin dépendra également de l’implication du conseil syndical.