Commerce

Le congé doit être signifié par acte extrajudiciaire

À l’expiration du bail dérogatoire initial, le locataire était resté dans les lieux en y exploitant son fonds de commerce et en étant inscrit au registre du commerce. En application de l’article L 145-5 du code de commerce, un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux s’était donc opéré et la cour d’appel en a justement déduit, sans être tenue de procéder aux recherches inopérantes, que le congé devait être donné par acte extrajudiciaire conformément aux dispositions impératives de l’article L 145-9.

À l’issue d’un bail dérogatoire, si le preneur reste en possession des lieux à son échéance, il s’opère alors un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux.

Ce faisant, le locataire ne pouvait délivrer congé selon les formes prévues par le bail dérogatoire d’origine, qui prévoyait un renouvellement par tacite reconduction « sauf dénonciation par lettre recommandée avec accusé de réception trois mois avant l’échéance ».

Selon une jurisprudence constante, le congé délivré par lettre recommandée avec AR est inopérant et s’avère donc sans effet, de telle sorte que le congé devait être donné par acte extrajudiciaire conformément aux dispositions impératives de l’article L 145-9 du code de commerce.

On rappellera cependant que l’irrégularité formelle d’un congé est une nullité relative qui ne peut être invoquée que par le destinataire de l’acte, et l’attention des praticiens doit être attirée lorsque le preneur reste en possession des lieux à l’issue d’un bail dérogatoire : le nouveau bail est alors soumis au statut des baux commerciaux, ce qui implique le respect des dispositions prévues par les textes pour la délivrance du congé qui ne peut donc intervenir que par exploit d’huissier (Cass. 3e civ., 23 mars 2011, n° 10-12254).