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Fly to liquidity

Où va le marché immobilier en cette rentrée 2011 ? Cette question harcèle, avec raison, l’industrie immobilière. La traditionnelle conférence organisée par Business Immo ce 13 septembre, avec le concours d’Aberdeen Asset Management, aura tenté d’apporter des pistes de réponses. Une première en tout cas : la crise de la dette souveraine de cet été et le tsunami financier que nous traversons auront déjà contraint les professionnels à revoir très sérieusement à la baisse leurs prévisions et leurs scenarii. Si 2011 ne devrait pas trop souffrir des contrecoups d’une trêve estivale meurtrière, 2012 s’inscrit déjà dans une position nette de décrochage.

Pour Thierry Laroue-Pont, Président de BNP Paribas Real Estate pôle Transaction, Expertise, Conseil, « dans l’hypothèse d’un scenario de crise (récession aux USA et défaut d’un Etat souverain), la destruction de l’emploi tertiaire cumulé en 2012 pourrait atteindre 30 000 postes. Une demande placée en Ile-de-France de 2,3 millions de m² est donc désormais attendue pour cette année et entre 2,1 et 2,3 millions de m² pour l’année prochaine. En juillet dernier, ces prévisions ressortaient entre 2,2 et 2,4 millions de m² pour 2011 et de 2,2 à 2,5 millions de m² pour 2012 ». L’hypothèse d’un scenario plus pessimiste n’est pas totalement écartée. Elle plongerait le marché dans une situation post-Lehman Brothers avec des niveaux de demande placée autour de 1,8 à 2 millions de m²… Tous les indicateurs tertiaires en prennent pour leur grade : les taux de vacance devraient augmenter à 7,6 % tandis que les valeurs locatives sont mécaniquement attendues à la baisse dans des proportions de - 5 % selon les marchés. Il n’y a guère que le marché de la logistique à sortir un peu la tête de l’eau avec des prévisions de stabilisation à défaut de croissance.

A l’investissement, il faut se méfier des chiffres… du 1er semestre 2011 qui annoncent une hausse des volumes de 23 % par rapport à 2010, à 11,3 Mds€. « On s’attend à un repli significatif des montants investis pour 2012. Et à une hausse des taux », enfonce Thierry Laroue-Pont, n’hésitant pas à minorer les prévisions de son département études & recherche. Alors que le broker tablait sur un score de 14 à 15 Mds€ sur l’année en juillet 2011, il s’oriente plus vraisemblablement vers une prévision de 12 à 13 Mds€ avec une prime aux investisseurs en fonds propres, français principalement à l’instar de Scor qui maintient un objectif d’augmentation de son allocation dans l’immobilier à 12,5% de ses actifs dans les trois ans à venir. Un scénario de crise n’exclut pas un cru entre 8 et 10 Mds€. La chute serait rude…

Une chose est sûre : les prévisions de croissance revues à la baisse au cours des derniers jours augurent des temps difficiles pour l’immobilier. Mais ni plus ni moins que les autres classes d’actifs. « Un mécanisme de bulle est enclenché. Dans les prochains mois, nous devrions assister alternativement à des baisses et à des hausses de prix, à une grande volatilité. L’inflation est là », commente Jean-Marc Daniel, professeur à l’ESCP Europe et économiste pour qui le mot d’ordre en 2012 devrait passer du « fly to quality » au « fly to liquidity ». Prévision unanimement partagée par Andrew Smith de Aberdeen Asset Management, Mohammed Kallala de Natixis et Jean Guitton, du réassureur Scor.

Retrouvez notre dossier conjoncture dans le Magazine Business Immo n°74.