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Projet de réforme de l'urbanisme: passer d'un urbanisme de normes à un urbanisme de projet ?

Un chantier « Urbanisme de projet », a été lancé en juin 2010 par le Secrétaire d’Etat au Logement, Benoist Apparu et piloté par l’administration (MEDDTL – DGALN – DHUP).

S’inscrivant dans le cadre d’une démarche innovante de « réforme concertée » à l’instar du Grenelle, l’objectif du chantier est de passer d’une logique de normes à une culture de projet afin de répondre à plusieurs enjeux stratégiques dont la lutte contre l’étalement urbain et la densification du bâti.

Plusieurs groupes de travail portant sur les sujets « Planification », « Mise en œuvre opérationnelle des projets », « Fiscalité de l’urbanisme et financement de l’aménagement » et « Stratégies foncières » ont été mis en place et ont abouti à une trentaine de mesures présentées au Ministère en charge de l’écologie et du logement le 27 avril 2011.

Les mesures envisagées

Les mesures les plus emblématiques sont les suivantes :

- La création d’une Surface qui se substituerait à la SHOB et à la SHON des constructions (deux variantes à cette nouvelle surface : l’une sert au calcul des taxes d’urbanisme et l’autre au calcul de la densité). L’objectif est de simplifier le calcul des surfaces de référence des constructions avec un souci de lisibilité et de compréhension par les divers acteurs (usagers, élus, professionnels de la construction).

- La clarification du champ d’application des procédures de mise en compatibilité des PLU, par la suppression de la révision simplifiée pour favoriser la déclaration de projet ; l’élargissement du champ d’application de la modification en permettant de réduire dans de petites proportions les zones agricoles, naturelles et forestières, ainsi que les espaces boisés classés et l’élargissement du champ d’application de la procédure de modification simplifiée à la modification des règles de stationnement.

- La clarification du champ des deux procédures de lotissement : Simplifier et accélérer la mise en œuvre des projets à chaque étape : promesse de vente, délivrance PC, subdivisions de lots, publication des cahiers des charges.

- Rendre inopposables les dispositions du POS contraires au Grenelle concernant la bonne utilisation de l’espace en revoyant les règles de densité (taille minimale des parcelles et COS,…).

- Rendre inconstructibles les zones NB des POS dormeurs insuffisamment équipées très peu denses, et qui sont dans des secteurs fragiles du point de vue de la biodiversité et de l’agriculture ;

- Renforcer et mieux utiliser la déclaration de projet ;

- La possibilité de délivrer un permis de construire ERP « coquille vide », c'est-à-dire de disjoindre partiellement l’autorisation ERP du Code de la construction et de l’habitation, du permis de construire. Dans ce cas, le permis pourrait préciser si une autorisation complémentaire au titre du Code de la construction et de l’habitation doit être demandée pour prendre en compte le différé dans le temps entre le dépôt de permis de construire et la vente ou la location des locaux créés ;

- Relèvement des seuils des déclarations préalables et des permis de construire de 20 à 40 m² de surface de plancher pour des projets d'extension ou de locaux accessoires de constructions existantes en zone U des PLU. Possibilité de dérogation pour porter ce seuil à 60 m² par délibération quand il existe un PLU ou un PLU/PLH ;

- Autoriser le retrait des déclarations préalables illégales à l'initiative de l'administration dans les mêmes conditions que pour les permis ;

- Amélioration de la procédure d’archéologie préventive : encadrement de la signature de la convention ;

D’autres mesures plus audacieuses sont prévues, telles que la création de « secteurs de projets » dans lesquels les règles du PLU seraient au service d’un projet.

Le contentieux de l’urbanisme fait également l’objet de plusieurs propositions, dont plusieurs figuraient déjà dans le rapport de Philippe Pelletier de 2005, et visent à améliorer le traitement contentieux des affaires par le développement de la procédure de conciliation, de l’annulation partielle et par la mise en place d'un calendrier de procédure et de l’audiencement à jour fixe.

D’autres mesures tendent à accroitre la sécurisation des projets face aux recours par la création d’un référé à l’initiative du défendeur et par la possibilité de faire régulariser, en cours d’enquête publique, un avis non motivé du commissaire enquêteur.

D’autres mesures encore visent à mieux encadrer les recours en prévoyant un affichage en mairie des certificats d’urbanisme à partir duquel le délai de recours commence à courir ou encore en imposant au requérant de justifier de son intérêt à agir.

Une dernière mesure prévoit de faire bénéficier les constructions sans permis non contestées de l’article L.111-12 du Code de l’urbanisme et qui avaient été exclues du champ d’application de cet article introduit par la loi ENL du 13 juillet 2006 par un amendement adopté en commission mixte paritaire.

Enfin, la fiscalité du foncier est retouchée afin d’harmoniser l’assiette des dispositifs de taxation des plus values liées au foncier non bâti constructible et de supprimer tout avantage pour durée de détention pour l’ensemble des dispositifs. Il est également prévu d’assouplir le dispositif actuel de la taxe sur le foncier non bâti et de réévaluer les terrains constructibles.

Le calendrier prévisionnel

Les mesures envisagées seront prises par différents vecteurs législatif et réglementaires :

- mesures législatives spécifiques : réformes du droit de préemption, du contentieux…

- loi de finances : suppression des avantages à la détention des terrains, réévaluation du foncier constructible, différenciation de la fiscalité des terrains non bâtis en fonction de leur destination (terrains agricoles, naturels ou constructibles…)

Circulaires de sensibilisation et d’information auprès des tribunaux et des administrations (calendrier de procédure, ordonnance de désistement, annulation partielle des PC, aide à la démarche de projets…).

Le projet d’ordonnance et le décret de la réforme des surfaces SHOB et à la SHON des constructions devraient être signés très prochainement.

La proposition de loi du sénateur Doligé de « simplification des normes applicables aux collectivités locales », enregistrée le 4 août 2011, intègre, entre autres, les mesures relatives aux secteurs de projets, à la déclaration de projet, aux lotissements, à la procédure de ZAC, à l’évolution des PUP, aux dérogations aux aires de stationnement et à l’encadrement de la signature de la convention d’archéologie préventive.