Logistique

Loyers : l'ILAT sur les rails

ILAT : c’est le nom de code du futur indice des loyers d’activités tertiaires, né des discussions entre la FSIF (Fédération des Sociétés Immobilières et Foncières), l’ADI, l’Aspim et Afilog. Jean-Claude Bossez, l’un des quatre signataires du protocole signé au Mipim la semaine dernière, revient sur les modalités et les avantages de l’ILAT.

Il est d’usage en immobilier logistique d’indexer le loyer sur l’indice INSEE du coût de la construction (ICC). Or, ces dernières années, cet indice a enregistré une très forte progression, se répercutant sur des hausses de loyers de 12,35 % en deux ans !

Quelles peuvent être les conséquences d’une telle inflation de l’indice ?
Dans le cadre d’un intérêt réciproque pour les parties des locataires ayant signé initialement un bail de 9 ans ferme, rendus à 7 ans, sont soumis à présent, à des loyers devenus hors marché, et peuvent être amenés à ne pas renouveler leur bail à son terme.
Conséquences pour les investisseurs : d’une manière générale créer une distorsion entre les loyers de bâtiments anciens et les plus récents et ensuite s’exposer au risque de perdre leur client. Enfin, de ne plus créer de valeur sur la base des loyers, et par la suite d’abandonner ce produit.

Difficilement supportables par les locataires, l’indice ICC a donné lieu à de multiples arrangements individuels entre propriétaires et locataires, ne reposant pas sur une politique cohérente et de saine concurrence : multiplication des usages, création d’instruments « maison » …
Parmi les exemples d’aménagement de l’ICC observés, des négociations ont même abouti à créer un « cap » à la hausse entre 3 et 4,5% et un « floor » à la baisse entre 1,5 et 2 %.

Il est important de souligner qu’en matière d’immobilier logistique, le loyer est l’élément qui entre directement dans la détermination du prix de revient des produits qui y transitent. A la différence d’un loyer tertiaire de bureaux, dont le coût est directement affecté au poste de frais généraux.
Plus que d’un indice, les deux familles d’acteurs ont besoin de stabilité.

De l’ICC… à l’ILAT
Un projet d’indice de substitution, plus stable, l’ILAT (l’Indice des Loyers d’Activités Tertiaires), a donc été étudié par des groupes de travail de la Fédération des Sociétés Immobilières et Foncières – FSIF – et de l’association des Directeurs Immobiliers – ADI -.
Il s’agit d’un indice des loyers « tertiaires » dont certaines caractéristiques sont encore, en cours de discussion en remplacement de l’ICC, conformément à la loi en vigueur. Le Parlement devrait légiférer sur la question au printemps prochain.

Le nouvel indice serait composé de la mixité des 3 éléments :
50 % - indice représentatif de l’évolution des prix à la consommation
25% - indice sur le Produit Intérieur Brut
25% - indice du coût de la construction

Quels sont ses avantages ?
Il est économiquement cohérent et moins volatile que l’ICC du fait de sa nature composite. Il est donc plus protecteur pour les acteurs et les actifs.

Conscients du caractère peu économique de l’application de l’indice ICC aux loyers de l’immobilier logistique, les membres d’AFILOG ont étudié les conditions d’une adaptation de ce panier composite à leur secteur d’activité.
Appartenant à une branche de services, les membres d’AFILOG ont accueilli positivement une référence à l’évolution des prix de produits de consommation, transitant pour l’essentiel par des installations logistiques de même que celle relative à l’évolution du PIB.
Le nouvel indice correspond bien aux besoins des professions logistiques.

Dans un premier temps, un protocole vient d’être signé dans le cadre du MIPIM entre l’ADI, la FSIF, AFILOG et l’ASPIM, fixant ainsi les modalités de l’indice : l’ILAT
Les signataires se sont engagés à promouvoir et recommander à leurs membres l’adoption de l’ILAT à compter de la date de signature du protocole. Ils conviennent également de se rapprocher des pouvoirs publics pour demander, comme pour l’ICC, la légalisation de l’ILAT. Un comité paritaire de suivi aura pour objectif d’accompagner la mise en œuvre du nouvel indice.

Gageons que l’ILAT saura mettre d’accord toutes les parties.