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Lyon : un marché porté par le neuf selon BNP Paribas Real Estate

Avec 200 000 m² placés, Lyon réalisera une belle année 2011. Le neuf représente à ce jour 40 % de la demande, avec 64 000 m². « Ce résultat aurait pourrait être largement supérieur, si l’offre était au rendez-vous. 96 000 m² sont livrés, mais pas toujours sur les secteurs les plus recherchés. Ainsi, La Part Dieu n’offre que 6 000 m² de neufs, la Confluence 5 000 m² et Gerland 20 000 m² », souligne Benoît de Fougeroux, directeur régional Rhône-Alpes de BNP Paribas Real Estate.

Le quatrième trimestre devrait voir les transactions dans le neuf dépasser les 80 000 m²,. Un report naturel s’opère sur le seconde main, avec une baisse de l’offre disponible à un an. Les utilisateurs se rabattent sur cette offre de qualité ou attendent une meilleure opportunité. Près de 50 % des m² concernent les dernières offres neuves de la Part Dieu, secteurs où quatre opérations de plus de 1 000 m² se sont déroulées. L’offre y est faible en moins de 1 000 m². L’enjeu est de répondre à la demande exprimée à 12 mois.

S’agissant de l’offre future, 65 000 m² seront en chantier en 2012. Or, il s’est placé ces cinq dernières années 82 000 m² dans le neuf. « En 2012, nous ne serons pas en mesure de répondre à la demande si elle se maintient à ce niveau. Nous n’avons pas l’assurance de pouvoir livrer les 119 000 m² prévus en 2013. Nous nous dirigeons donc vers une pénurie d’offre neuve dans les deux prochaines années », constate Benoît de Fougeroux.

Les projets sont nombreux en 2015 et 2016. Ainsi, la capacité de lancer des mètres carrés existe, il faut une vraie volonté de la part des aménageurs et des investisseurs. L’offre neuve sera quasi inexistante sur la Part Dieu jusqu’en 2013, alors que la demande placée atteint 30 à 40 000 m² chaque année. Les mètres carrés placés en 2013 ne pourront même pas répondre à la demande. Sur la Confluence, la phase 1 est quasiment achevée. La demande est également forte sur Gerland, où les programmes ne seront pas lancés avant 2013.
Il existe des pressions sur les loyers. Si la valeur « prime » de la Part Dieu se situe à 285 euros/m², la valeur moyenne s’établit à 230 euros/m². Les prochains immeubles livrés sur la Part Dieu seront placés sur une fourchette de 260 à 270 euros/m². La pression concerne également le seconde main de qualité, avec des loyers qui peuvent atteindre 230 à 250 €/ m². L’enjeu sur Lyon est donc de construire, mais à un niveau de loyer accessible.

2011 a vu le retour de quelques opérations en blanc à Lyon, qui restent hélas trop rares. Le frein majeur est le financement et le risque. Si l’offre est bien située et au bon prix, le risque est toutefois assez limité, quelles que soient les conditions de marché. « Ainsi, nous sommes déjà en discussion avec des utilisateurs sur des opérations qui seront livrées en 2013.», explique Benoît de Fougeroux.

BNP Paribas Real Estate a acté cette année deux opérations de plus de 5 000 m², clé en main. Aujourd’hui, la plupart des demandes se situent entre 1 000 et 5 000 m² dans le neuf. La vraie question est celle du seuil de divisibilité. Une société qui recherche 2 000 m² ne se tournera pas nécessairement vers un immeuble indépendant.
Pour densifier un quartier comme La Part Dieu, nous réfléchissons à une tour, mais avec des loyers de 270 euros. La seule solution est effectivement de monter, mais l’équation est insoluble. Il existe actuellement 3 grandes tours : le Crayon, la tour Swisslife et La tour Oxygène qui a été livrée il y a un an et comporte encore des espaces disponibles, même si le loyer ne dépasse pas les 300 euros/m². La prochaine tour sera InCity, qui sera livrée à l’horizon 2015. Elle est pré-commercialisée à 50 %, on parle de valeurs supérieures à 300 euros/m². « Les IGH fonctionnent bien à Part Dieu, sous réserve d’être très flexibles et à des loyers abodables. Swisslife étudie un projet de 80 000 m² », note Benoît de Fougeroux.

Le premier trimestre 2012 devrait afficher de bons résultats. En revanche, la demande moyenne tend à être moins active. Les loyers subiront des tensions, car la demande est orientée sur les quartiers d’affaires. Le marché du seconde main devrait bien se comporter.

Source BNP Paribas Real Estate