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Et si 2012 était l’opération vérité sur les valeurs

Le marché attend fébrilement les premières analyses prévisionnelles pour 2012. Aucune bonne nouvelle n’est espérée dans un contexte économique morose depuis des mois. Tout juste veut-on se rassurer en déclinant le sempiternel refrain sur l’immobilier, valeur refuge. Mais, justement cette question de la valeur sera à coup sûr au centre des préoccupations des investisseurs en immobilier d’entreprise. Alors que le logement prend résolument le virage de la baisse des prix, en dépit d’un déficit criant entre l’offre et la demande dans certains secteurs, qu’en sera-t-il du bureau, pour ne prendre que cette classe d’actifs ? 2012 s’annonce-t-elle comme une nouvelle année de repricing généralisé des actifs à l’instar de ce que les marchés européens ont connu après la chute de Lehman Brothers ?

L’âpreté du marché locatif plaide en faveur d’une baisse des valeurs vénales dans le bureau. Les taux de rendement sont biaisés par un décalage de plus en plus prégnant entre le loyer économique et le loyer facial. Des écarts qui peuvent aller jusqu’à 15 à 20 % selon la qualité du bien et la durée d’engagement du preneur. Or, pour combler ce gap, deux solutions se présentent : des loyers qui repartent à la hausse ou des valeurs vénales qui s’ajustent. Clairement, le marché locatif sera encore aux mains des utilisateurs cette année, sauf retournement incroyable et imprévu de la conjoncture économique. Aucun signe de reprise des valeurs locatives n’est à espérer, à quelques « trophy assets » près. C’est donc aux investisseurs de faire le pas pour reconnecter les valeurs vénales aux valeurs locatives.

Plusieurs amortisseurs à cette baisse des prix devraient néanmoins jouer. D’abord, le niveau de l’offre reste sous contrôle, particulièrement dans le neuf où le niveau de construction est au point bas, si ce n’est au point mort. Cela limitera d’autant la baisse de valeurs pour les meilleurs immeubles, ceux bien localisés, mais surtout ceux qui correspondent aux nouveaux critères environnementaux des grands utilisateurs. Ensuite, la demande exprimée reste conséquente en Ile-de-France créant parfois des poches de rareté dans certains secteurs géographiques.

Le résultat des premières expertises à l’occasion de la publication des résultats annuels des foncières ne devrait pas se traduire par un repricing généralisé des valeurs vénales. Cependant, la baisse est déjà actée par les marchés et se traduit par une décote moyenne de plus des 20 % des cours des foncières par rapport à leur actif net réévalué (ANR). Que l’on ne s’y trompe pas, la correction des valeurs vénales est au rendez-vous.

Mots-clés : Lehman Brothers