Logement

Diagnostics avant vente et responsabilités

On le sait, pour pallier à l’utilisation de produits potentiellement dangereux dans les matériaux de construction des immeubles anciens (plomb, amiante, etc.…), les pouvoirs publics ont progressivement mis en place, depuis 1996, divers mécanismes de contrôle dans le cadre des ventes immobilières.

Le double objectif était d’informer l’acquéreur des risques qu’il était susceptible d’encourir à ce titre et d’aboutir à l’assainissement du parc immobilier national dans un but de santé publique et de sécurité des biens et des personnes.

Ce souci constant s’est fait jour dans des domaines aussi divers que l’amiante, le plomb, les termites, les risques naturels et technologiques, les performances énergétiques, les installations intérieures de gaz et d’électricité et les installations d’assainissement non collectives.

Ces strates successives ont abouti à une accumulation anarchique de diagnostics répondant chacun à des règles spécifiques.

Ce qui a rendu nécessaire, pour de simples raisons de cohérence, une refonte intervenue à l’occasion de l’ordonnance du 8 juin 2005, qui a, pour l’essentiel, porté sur la création d’un dossier unique (le dossier de diagnostic technique) ainsi que sur l’encadrement de la profession de diagnostiqueur.

Il résulte de l’article L. 271-6 du Code de la construction et de l’habitation que les divers documents constitutifs du dossier de diagnostic technique sont établis par le diagnostiqueur professionnel, dont le statut est articulé autour des trois notions fondamentales que sont la compétence, l’indépendance, et l’assurance.

Ce qui s’est naturellement traduit en termes de responsabilité, pour le vendeur comme pour le diagnostiqueur.

En effet, dans la quasi intégralité des actes de vente, le vendeur fait insérer une clause aux termes de laquelle il est exonéré de la garantie des vices cachés.

Quelle est donc l’incidence du caractère non conforme d’un diagnostic à la réalité, sur la garantie du vendeur et/ou du diagnostiqueur ?

En cas d’absence ou de péremption des diagnostics, le principe est celui de l’inopposabilité à l’acquéreur de la clause de non garantie des vices cachés.

Pour le cas où la péremption surviendrait entre la signature de la promesse de vente et celle de l’acte de vente, il appartiendrait au vendeur de produire un nouveau diagnostic, annexé à l’acte de vente.

Si ce nouveau document s’avérait positif alors que tel n’était pas le cas de l’ancien, l’acquéreur pourrait, si le vice avéré s’avérait suffisamment conséquent, soit se rétracter et refuser de signer l’acte de vente, soit solliciter une diminution du prix.

Tout autre est le cas de la production de diagnostics erronés.

Dans une telle hypothèse, les juridictions du fond se sont avérées dans un premier temps divisées dans la mesure où certaines étaient favorables à la validité de la clause d’exonération des vices cachés alors que d’autres contestaient la validité de telles clauses.

Dans ce dernier cas, le vendeur pouvait finalement être amené à supporter le coût de travaux supérieur au prix de vente convenu, ce qui aboutissait à une solution ubuesque.

La Cour de cassation a clos le débat dans son arrêt du 23 septembre 2009 (Cass. 3e civ.) en concluant qu’en l’absence d’un engagement spécifique du vendeur de livrer un immeuble exempt d’amiante, la clause de non garantie des vices cachés excluait la responsabilité dudit vendeur de bonne foi en cas d’inexactitude des diagnostics fournis.

Dans une décision plus récente rendue le 6 juillet 2011 (Cass. 3e civ.) la Cour de cassation poursuit dans la même voie en s’abstenant même de toute référence à un quelconque engagement spécifique.

C’est la raison pour laquelle les vendeurs font de plus en plus fréquemment insérer dans les actes de vente des clauses aux termes desquelles ils ne garantissent ni les vices cachés, ni même l’exactitude du contenu du dossier de diagnostic technique.

L’acquéreur aura alors naturellement tendance à rechercher la responsabilité délictuelle du diagnostiqueur, ce qui implique la preuve d’un manquement de ce dernier, comme vient de nous le rappeler la Cour de cassation dans son arrêt précité du 6 juillet dernier.

Sous cette réserve, le principe reste celui de l’obligation à une réparation intégrale du préjudice.

Et ce d’autant plus que le diagnostiqueur ne peut se retrancher derrière une prétendue carence du propriétaire dans l’information qui lui est donnée.

La Cour de cassation a ainsi retenu dans son arrêt du 2 juillet 2003 (Cass. 3e civ.) que le contrôleur technique chargé d’établir le diagnostic réglementaire est tenu d’une obligation de conseil et doit s’enquérir, par lui-même, des caractéristiques complètes de l’immeuble concernant la présence éventuelle d’amiante.

La seule exception à ce principe correspond au cas où le vendeur a intentionnellement restreint la mission du technicien.

C’est ainsi qu’en cas de défaut d’identification d’un vice, le diagnostiqueur sera condamné à verser à l’acquéreur une somme correspondant au montant des réparations nécessaires à la suppression dudit vice non diagnostiqué (Cass. 3e civ., 23 mai 2007).

On comprend dès lors aisément l’obligation légale incombant au diagnostiqueur de souscrire une assurance permettant de couvrir les conséquences de sa responsabilité, qui constitue un nouveau cas d’assurance obligatoire.