Bureau

- 18% - C'est le repli sur l'année 2011 du volume de transactions supérieures à 5 000 m² à La Défense, selon DTZ.

Si globalement le marché des bureaux en Ile-de-France achève l’année 2011 sur un volume de transactions de 2 441 800 m²- soit une progression de 14% d’une année sur l’autre -  le 4ème trimestre, avec seulement 495 955 m² placés, marque le retour à la normale après un 3ème trimestre hors normes.
Si tous les segments de surface ont progressé en 2011, on remarque particulièrement le retour en force des commercialisations de surfaces supérieures à 5 000 m² avec 68 transactions pour un volume de 999 300 m² de bureaux commercialisés, contre 71 pour 760 000 m² en 2010. Le 4ème trimestre est cependant marqué par une activité plus faible sur ce créneau, avec une taille moyenne de transactions autour de 8 000 m², concentrées à Paris et à La Défense. Sur les autres créneaux de surfaces, la demande placée se maintient.

En termes de géographie, tous les secteurs ont bien résisté au 4ème trimestre 2011, portant la performance annuelle du marché parisien à près d’un million de m² (+4% en un an) et celle du Croissant Ouest à près de 600 000 m² (+38% en un an). La Première Couronne enregistre un léger recul (-5%) tandis qu’à La Défense, les transactions supérieures à 5 000 m² du 4ème trimestre n’ont pas suffi à renverser la tendance baissière, et le marché enregistre un repli de 18% sur l’année.
Les valeurs locatives de 1ère main ont progressé d’une année sur l’autre à Paris, avec une croissance de 6% pour le QCA. Ailleurs, le réajustement des loyers se poursuit dans des proportions variables comprises entre 5% en moyenne dans le Croissant Ouest et -13% en Première Couronne. Concernant les valeurs des meilleurs immeubles (prime), la tendance est identique avec des valeurs top en progression dans le QCA à 800 €/m²/an et à La Défense à 560 €/m²/an. Sur les autres secteurs, les valeurs faciales sont conservées mais les mesures d’accompagnement demeurent omniprésentes. Laurence Escleine-Dumas, directrice générale déléguée de DTZ Jean Thouard, commente : «Malgré la bonne performance de l’année 2011 en termes de demande placée, nous anticipons une année 2012 compliquée. La demande exprimée se porte aujourd’hui essentiellement sur des renégociations de baux en cours. On observe des reports de projets et un certain attentisme des entreprises quelle que soit la tranche de surface. Dans ce contexte, nous incitons fortement les investisseurs à orienter leurs réflexions sur l’adéquation des produits mis sur le marché : elle doit impérativement combler les attentes des utilisateurs. Pour certains, cette démarche est d’ores et déjà engagée».
L'offre immédiate de bureaux en Ile-de-France, stable depuis maintenant deux ans, représente 3,6 millions de m² fin 2011, soit un taux de vacance de 7%. Si, à Paris, les surfaces de bureaux (731 000 m²) se raréfient avec une baisse de 16% en un an, ailleurs les libérations de bureaux de seconde main pèsent sur le stock : +7% en un an à La Défense (209 000 m²) et +23% en Boucle Sud (243 000 m²), +35% en Première Couronne Nord (265 000 m²).

Côté production neuve, avec près de 623 000 m² de bureaux livrés, l’année 2011 aura enregistré un volume de livraisons légèrement inférieur à celui observé en 2010. Près d’un tiers de cette offre était encore disponible fin 2011. Promoteurs et investisseurs demeurent toujours aussi prudents quant au lancement de nouvelles opérations. A peine 370 000 m² de bureaux livrables en 2012 sont actuellement en chantier, dont seulement 160 000 m² encore disponibles.
Magali Marton, Head of CEMEA Research conclut : « Le marché des bureaux en Ile-de-France a tenu ses promesses avec 2,4 millions de m² placés en 2011, revenant ainsi au niveau de 2008. À plus long terme, les incertitudes demeurent dans un contexte économique fortement dégradé et une croissance économique annoncée comme nulle en 2012. Nous anticipons donc un recul de la consommation tertiaire avec, au mieux, une demande placée de 2 millions de m² l’an prochain. Côté valeurs locatives, Paris QCA reste une valeur sûre ; ailleurs, des ajustements significatifs pourraient être observés».
 

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