Bureau

-33% - C'est le recul enregistré des commercialisations, sur le marché des bureaux à Marseille, en 2011, selon DTZ.

Selon les analyses de DTZ, le marché marseillais des bureaux a enregistré une baisse de 33% de ses commercialisations en 2011, avec près de 56 000 m² de bureaux placés : sa plus mauvaise année depuis 10 ans. Ce ralentissement est à mettre en perspective avec un renouvellement insuffisant de l’offre neuve qui a empêché la réalisation de transactions d’envergure. L’offre immédiatement disponible à Marseille représente 137 600 m² fin décembre 2011, dont seulement un tiers de surfaces neuves (45 000 m²). Le loyer « prime » de référence s’établit à 215 €/m²/an fin 2011 en augmentation attendue pour 2012. Les projets de construction de bureaux prévus à Marseille sont nombreux et l’offre future à horizon 2015 représente près de 230 000 m². Lucile de Malet, directrice de l’agence DTZ Marseille-Aix Provence se veut confiante sur une meilleure tenue du marché cette année : « 2011 marque certes une contre-performance pour le marché des bureaux à Marseille qui apparaît aujourd’hui comme immature. Le potentiel est pourtant là avec des prises à bail d’envergure d’ores et déjà actées, qui viendront booster les chiffres 2012. La ville de Marseille doit relever les défis de demain en réfléchissant au renouvellement de son offre de bureaux qui doit être complémentaire et attractive par rapport au marché d’Aix-en-Provence. Porté par un réseau de transports en commun d’excellente qualité, Euromed 1 est une réussite qui nourrit tous les espoirs pour sa seconde phase,déjà entamée. C’est un modèle à dupliquer pour assurer le succès des nouveaux secteurs tertiaires en développement, à la périphérie de la ville Pas de crise pour le marché des locaux d’activité avec plus de 161 000 m² placé en 2011. La demande exprimée par les entreprises, stable d’une année sur l’autre, s’est recomposée en se renforçant sur le créneau des surfaces supérieures à 2 000 m². Fin 2011, l’offre immédiate des locaux d’activité enregistre une légère hausse (+11% par rapport à 2010) et atteint 247 000 m² avec une qualité de produits hétérogène. Les loyers et les valeurs à l’acquisition sur les produits neufs très bien placés sont orientés à la hausse. Le marché marseillais de la logistique a enregistré un rebond significatif dans le sillage de plusieurs transactions en compte-propre, opérées sur des bâtiments de grand gabarit, en tout 234 000 m² placés en 2011 vs 62 000 m² en 2010. Ces très bons résultats ont pour conséquence directe une forte contraction de l’offre d’entrepôts alors qu’aucune construction en blanc ne se réalise aujourd’hui. Le stock d’offre immédiate est donc asséché (69 000 m² fin 2011) et peu d’offres neuves de grand gabarit sont aujourd’hui disponibles sur la région. Le marché de l’investissement à Marseille a connu une année 2011 très satisfaisante avec plus de 402 M€ engagés contre seulement 72 millions en 2010. Les investisseurs français mais aussi étrangers, allemands en particulier, se sont positionnés sur des immeubles de bureaux mais aussi des actifs de commerces. Les bureaux tiennent la tête des montants investis dans les Bouches-du-Rhône avec des taux de rendement « prime » très compétitifs à 6,25% fin 2011. Magali Marton, directrice des Etudes chez DTZ de conclure : « La très bonne tenue du marché des locaux d’activité et de la logistique en 2011 et les fondamentaux sains du marché tertiaire en dépit de la contre-performance de cette année, sont de nature à entretenir l’intérêt des investisseurs pour l’agglomération phocéenne. La relance de la construction de bureaux vers des projets ambitieux, inscrits dans une démarche de développement durable, devrait permettre au marché des bureaux d’aborder 2012 sur une note nettement plus positive. »