Le core est trop cher, mais tout le monde en veut. L’aversion au risque des investisseurs se concrétise depuis quelques mois maintenant par un appétit insatiable pour les immeubles de bureaux core, avec même une tendance prononcée pour les trophy assets, ces vastes immeubles parisiens loués à des grands utilisateurs sur des durées longues de baux. Exemples avec les sièges de la BPCE et d’Allen & Overy cédés par Eurosic, ceux de Cartier et du Figaro vendus par KanAm, ou encore d’Accenture par Deka, pour ne citer que les dernières transactions annoncées opportunément avant le Mipim.
Qui fait la bonne affaire ? Les vendeurs ? Assurément ! Le niveau des taux de capitalisation reste en leur faveur (4,75 % pour le prime) et s’ajoute à la liquidité intrinsèque de l’actif. Ceux qui ont misé sur ce type de produits avant, pendant, ou après la crise de 2008, retrouvent peu ou prou leurs billes. Un peu plus dorées pour ceux qui se sont aventurés hors QCA, notamment sur Paris Rive Gauche.
Les acheteurs ? A défaut de réel potentiel de création de valeur, ils figent une partie de leurs investissements dans la pierre qui a fait la preuve, jusqu’à présent, de sa résilience. Au fond, ils appliquent la même logique que les particuliers qui plébiscitent, au travers de l’investissement immobilier, la sacro-sainte valeur refuge. Rien de plus rassurant qu’un actif tangible en période de troubles économiques et financiers. A vérifier dans le temps…
Pour maintenir cette tendance, tout le défi consiste maintenant à fabriquer le bureau core de demain. L’avenir est dans le neuf. Ce ne sont pas les investisseurs qui le disent, mais les utilisateurs qui le prouvent au quotidien. L’appétit pour les Vefa revient tout doucement, y compris pour le blanc avec 12 opérations signées en Ile-de-France en 2011 selon une étude de Jones Lang LaSalle. C’est l’un des derniers espoirs pour créer de la valeur dans le contexte économique actuel, avec la promesse d’une prime potentielle de 125 à 200 points de base sur le taux de rendement prime. Très présents au Mipim, les territoires français, qui préparent le terreau core de demain, peuvent respirer : les investisseurs sont à l’affût. Même si aujourd’hui, quand on lève le nez des plaquettes commerciales, on aperçoit encore très peu de grues à l’horizon.
