Depuis près de quatre années, et en raison de l’envolée de l’Indice du Coût de la Construction, de nombreuses procédures de révision du loyer en cours de bail ont été engagées sur le fondement de l’article L 145-39 du code de commerce. Ces dispositions permettent la fixation à la valeur locative, mais le réajustement du loyer sera de courte durée, car le loyer de renouvellement est, selon le principe posé par l’article L 145-34, fixé selon la règle du plafonnement sauf si le bailleur dispose d’un motif pour déplafonner ou s’il s’agit de locaux de terrains, de locaux monovalents ou de locaux à usage exclusif de bureaux.
La fixation du loyer révisé à une valeur locative supérieure au loyer contractuel ne vaut donc que pour la durée résiduelle du bail en cours, tandis que tout locataire peut obtenir la fixation du loyer en renouvellement à une valeur locative qui s’avérerait inférieure à la règle du plafonnement (Cass. 3e civ., 3 déc. 2003, arrêt n° 02-11.374).
Dans cette espèce, le renouvellement intervenait alors qu’une procédure de révision du loyer était en cours sur le fondement de l’article L 145-39 du code de commerce.
Le bailleur arguait de cette fixation du loyer en révision à la valeur locative comme modification notable des obligations des parties, en exposant que le jugement qui avait dit que le loyer devait être fixé en révision à la valeur locative du fait de l’augmentation de plus d’un quart en raison de la clause d’indexation, faisait dès lors obstacle à l’application de la règle du plafonnement.
La cour d’appel déboute le bailleur en confirmant le jugement qui avait retenu que la modification invoquée ressortissait d’une disposition légale et n’avait pas été opérée de façon amiable.
Selon les principes posés par la Cour de cassation, le réajustement du loyer en cours de bail ne peut constituer une modification des obligations des parties visée à l’article R 145-8 du code de commerce, que lorsque cette modification est intervenue conventionnellement dans des conditions étrangères à la loi et au bail initial (Cass. 3e civ., 24 mars 2004, arrêt n° 02-16.933).
Même si la valeur locative s’avérait manifestement supérieure au loyer plafonné en renouvellement, le bailleur ne pouvait donc obtenir satisfaction que pour la durée résiduelle du bail, soit en l’espèce pour quelques semaines correspondant à la période entre la date de la demande de révision fondée sur l’article L 145-39 du code de commerce, et celle de la prise d’effet du renouvellement.
Cette décision, qui s’avère conforme aux textes et à la jurisprudence de la Cour de cassation, relance néanmoins un débat : ne faudrait-il pas définitivement dissocier les régimes de fixation de loyer en renouvellement entre les baux assortis d’une clause d’échelle mobile et ceux qui en sont dépourvus ?
Si la loi a prévu un mécanisme légal pour un réajustement à la valeur locative en cours de bail en cas d’augmentation du loyer de plus de 25 % du fait de la clause d’indexation, il paraît singulier de pouvoir ensuite revenir sur ce mécanisme par le biais de la règle du plafonnement en renouvellement…
(CA Paris, pôle 5 chambre 3, 15 février 2012, RG 10/05366)
