Logistique

Le développement des petites entreprises de services (notamment Internet) nécessite la création de parcs d’activités adaptés à leurs besoins spécifiques

Parallèlement à l’évolution des modes de consommation (les achats sur Internet, notamment, sont en pleine expansion), le nombre de petites entreprises de services a considérablement augmenté ces dernières années, et le mouvement ne fait que commencer. Les spécificités de ces entreprises, notamment en matière de besoins immobiliers, impliquent la création de parcs d’activités dédiés, situés dans les grandes agglomérations françaises. Ayant souvent besoin de diviser leur espace professionnel en trois parties (bureau, atelier, espace de stockage), ces entreprises prennent place, aujourd’hui, dans des lieux inadaptés, comme des maisons ou petits entrepôts situés dans des quartiers pavillonnaires, par exemple. Pas très fonctionnel et guère valorisant pour l’image de l’entreprise, sans compter les nuisances engendrées pour le voisinage (livraisons, etc.)…

Halte au mitage « sauvage » d’entrepôts mal adaptés…

Evidemment, les locaux dont ces entreprises auraient besoin, d’une surface évoluant entre 250 m² et 500 m², ne sont pas faciles à trouver. Le marché propose plutôt des surfaces démarrant à 2 000 m², voire 3 000 m². Face à la demande de surfaces plus modestes, les propriétaires d’entrepôts de taille moyenne divisent parfois, de façon « sauvage » les lieux. Mais le mitage d’un bâtiment non originellement conçu pour abriter plusieurs petites structures est souvent problématique et répond rarement aux besoins des chefs Tribune 16 mars 2012 d’entreprise : le point de livraison, commun, est trop éloigné de certaines sociétés ; les règles élémentaires de sécurité ne sont pas respectées ; la répartition des charges communes engendre d’incessants litiges, etc. Il est donc urgent aujourd’hui de construire des parcs d’activité dédiés aux petites entreprises de services qui se multiplient et répondant parfaitement à leurs besoins, à tous points de vue ! Les possibilités existent, au coeur parfois, mais plus souvent en périphérie, des grandes agglomérations, proches des axes de communication.

… et place aux parcs dédiés, mutualisant services et coûts

Un parc d’activités conçu et construit pour un certain nombre de petites entreprises de services représente évidemment la meilleure solution. Tout est pensé, dés le départ, pour que chacun des futurs locataires optimise son espace et ses coûts de fonctionnement. Par exemple, l’espace commun de manoeuvre pour les camionnettes est central et proche de chacune des entreprises ; le bâtiment est entièrement sécurisé avec un portail à code ; le « design » extérieur est valorisant – intégrant souvent un espace vert généreux à l’entrée -et correspond mieux à l’image moderne que souhaitent refléter les sociétés de services (un point d’identification fort est créé, puisque les logos de chacune des entreprises sont visibles sur les bâtiments) ; Tout est conçu et organisé sous un angle « développement durable » qui permet à chacune de réduire au minimum ses coûts de fonctionnement (compteurs d’eau et de gaz individuels, etc.). Possibilité fort appréciée, par exemple, lorsque le parc d’activités est en périphérie urbaine : un restaurant d’entreprises commun. Individuellement, chaque société n’aurait pas eu les moyens de bénéficier de tels locaux, mais, à plusieurs, le coût est mutualisé. En termes de rapport qualité/prix, les loyers sont optimisés pour les locataires.

Des gages de « vision d’avenir » pour les collectivités locales et un investissement attractif

Les parcs d’activités neufs présentent de grands avantages pour le développement urbanistique des villes : ils réduisent les espaces d’emprise (construction d’un plus grand nombre de m² d’activité professionnelle sur une seule parcelle), permettant un coût de construction réduit ; ils réduisent les coûts d’infrastructures - élevés lorsque les sociétés sont dispatchées - et ils évitent, le cas échéant, la désertification de certaines zones laissées à l’abandon après le départ d’entreprises locataires. De fait, si le parc d’activité est conçu, dès le départ, « évolutif », il pourra, sans difficulté se transformer, plusieurs années plus tard, si la conjoncture l’exige, en immeuble de bureaux. En tout état de cause, l’heure est au développement des entreprises de services et les collectivités locales ont conscience que ces produits immobiliers tertiaires, trop souvent oubliés des plans d’aménagement, ont leur place dans les projets d’urbanisme. Ce type de parcs bien construits rassure les banquiers et autres organismes de financement qui accordent plus facilement des crédits aux investisseurs misant sur les bons rendements de cet actif immobilier : 8,5 % de rentabilité locative, en moyenne. Cet actif nécessitant une relative faible mise de fonds (500 000 €) est particulièrement apprécié des investisseurs souhaitant diversifier leur patrimoine.