Logement

Majoration des droits à construire de 30 % : les nouvelles implications

La loi n° 2012-376 relative à la majoration des droits à construire a été publiée le 20 mars 2012.

Champ d’application

Elle instaure, sur les territoires couverts par un document d’urbanisme (Plan local d’urbanisme, plan d’occupation des sols, plans d’aménagement de zone), une majoration des droits à construire de 30 % résultant des règles de gabarit, de hauteur, d’emprise au sol ou de coefficient d’occupation des sols, afin de permettre l’agrandissement ou la construction de bâtiments à usage d’habitation.  

Limites et exclusions

Cette majoration ne s’applique pas : - dans les zones A, B et C des plans d’exposition au bruit, - dans les secteurs sauvegardés, - si une délibération permettant un « bonus de COS » habitation (article L 123-1-11 du code de l’urbanisme) a déjà été prise. La loi prévoit par ailleurs que le taux de 20 % de ce bonus passe à 30 %. Cette majoration ne peut avoir pour effet de : - déroger aux dispositions relatives à la loi Littoral et la loi Montagne - modifier une servitude d’utilité publique.   L'application combinée de cette majoration avec les différents « bonus » visés aux articles L 127-1, L. 128-1 et L. 128-2 du code de l’urbanisme ne peut conduire à autoriser un dépassement de plus de 50 % de la densité autorisée par le coefficient d'occupation des sols ou du volume autorisé par le gabarit.  

Les collectivités territoriales restent maîtres de l’application de la majoration

La majoration s’applique de plein droit, sauf si les collectivités territoriales s’opposent à son application. Elles peuvent en effet, par délibération, refuser l’application de cette majoration, à tout moment, et sur tout ou partie du territoire de la ou les communes concernées. Les communes membres d'un établissement public de coopération intercommunale (EPCI) peuvent décider d'appliquer la majoration sur leur territoire, nonobstant toute délibération contraire de l'établissement public, ou d'écarter cette application.  

Procédure préalable d’information et opposition à la majoration

Dans un délai de six mois à compter de l’entrée en vigueur de la loi, la collectivité ou l’organe délibérant de l’EPCI compétent doit mettre à disposition du public, une note d’information qui présente les conséquences de la mesure, et ce, pendant une durée d’un mois. Cette procédure est prévue même si la collectivité n’envisage pas de prendre une délibération s’opposant à cette majoration des droits à construire. Les modalités de la consultation du public sont précisées et portées à la connaissance du public au moins huit jours avant le début de cette consultation, qui peut prendre la forme d'une mise en ligne du dossier de consultation ou d'une présentation au cours d'une réunion publique. La synthèse de cette consultation est présentée par le maire au conseil municipal (ou par le président à l’organe délibérant de l’EPCI), elle est tenue à disposition du public. Un avis indiquant le lieu où cette synthèse peut être consultée fait l’objet des mesures d’affichages et, le cas échéant, de publicité applicables aux actes modifiant un plan local d'urbanisme. A l’issue de la présentation de la synthèse, une délibération peut décider de ne pas faire application de la majoration sur tout ou partie du territoire de la ou les communes concernées ou décider d’adopter la délibération prévue au sixième alinéa de l’article L 123-1-11 du code de l’urbanisme instaurant le bonus « habitation » de 30 %. 

Entrée en vigueur

Sauf délibération contraire ou délibération fondée sur le sixième alinéa de l’article L 123-1-11 du code de l’urbanisme, les demandes de permis de construire, d’aménager, de démolir et les déclarations, déposées à compter du 21 décembre 2012 et avant le 1er janvier 2016, bénéficieront de cette majoration de 30 %. La majoration pourra s’appliquer plus tôt si les collectivités, si à l’issue de la présentation de la synthèse des observations du public, n’adoptent pas de délibération contraire ou de délibération fondée sur le sixième alinéa de l’article L 123-1-11 du code de l’urbanisme. La majoration est alors applicable huit jours après la date de la séance au cours de laquelle la synthèse des observations du public a été présentée à l'organe délibérant de l'EPCI ou au conseil municipal.

Mots-clés : Droits à construire