L’immobilier coté reste un indicateur avancé de la santé du marché physique de l’immobilier d’entreprise. A quelques jours d’intervalles, deux gérants de portefeuilles – Pierre Dinon pour Allianz et Laurent Gauville pour Gestion 21 – ont planché sur le sujet, avec un même constat : grâce à leurs bons fondamentaux, les foncières cotées sont appelées à rattraper leur décote actuelle sur l’ANR davantage par une augmentation de leurs cours de Bourse que par une baisse de la valeur de leurs actifs.
Quels sont leurs arguments ? Aujourd’hui, les foncières cotées de la zone Euro sont les bons élèves de la classe, ayant fait leur preuve en termes de pérennité des cash flow, de gestion de la dette, ou encore de qualité de leur patrimoine. Cela se traduit dans les résultats. En France, elles surperforment légèrement le rendement global IPD en 2011, à 8,9 % contre 8,4 % pour l’indice général. Sur le long terme, elles délivrent une performance supérieure à l’immobilier physique comme le montre la dernière étude de l’IEIF. Sur 15 ans, c’est un TRI moyen de 12,2 % pour les foncières cotées contre 6,4 % pour l’immobilier d’entreprise. Pour ceux qui ont un horizon à plus court terme, c’est toute de même un TRI moyen de 11,7 % contre 6,5 %. Mieux, l’immobilier est le compartiment le plus en pointe de la Bourse de Paris, avec une performance de + 271 % (dividendes réinvestis) depuis 2000 quand le CAC affiche un recul de 22 %. « La solidité du modèle économique des foncières cotées est avérée », a souligné Laurent Gauville, directeur général délégué de Gestion 21 et gérant du portefeuille Immobilier 21, lors d’un petit déjeuner AEW Europe.
Le problème, c’est que cette « solidité » ne se reflète pas dans les cours de Bourse, la décote sur ANR moyenne du secteur atteignant encore les 25% à 30% à ce jour. « Le secteur de l’immobilier coté, en Europe, est injustement déprécié », tonne Pierre Dinon. Cette décote, « le trouillomètre des investisseurs » pour reprendre l’expression de Laurent Gauville, anesthésie tout un secteur d’activité, avec une collecte à la peine alors que l’argent afflue sur les autres véhicules d’investissement immobilier, comme les SCPI en France ou les fonds ouverts en Allemagne.
Deux solutions se présentent pour effacer cette décote : une baisse de la valeur des actifs – c’est le scénario de certains grands analystes comme Morgan Stanley en début d’année – ou une remontée des cours. C’est cette dernière option qui est privilégiée par Pierre Dinon et Laurent Gauville. Le gérant du portefeuille Immobilier 21 y voit même une opportunité pour investir sur le compartiment immobilier coté, avançant un potentiel de hausse de 30%.
