Santé

L’immobilier, c’est la santé

La santé serait-elle devenue la nouvelle poule aux œufs d’or des investisseurs immobiliers ? Après la récente acquisition par Gecina 126.70€ | +1.52% d’un portefeuille de six maisons de retraite médicalisées, valorisées à 70,5 M€ hors droits, c’est au tour d’Icade 66.52€ | +1.54% d’annoncer l’ouverture, à trois investisseurs institutionnels (Crédit Agricole Assurances et BNP Paribas Cardif entre autres) du capital de sa filiale santé à hauteur de 250 M€. Preuve, s’il en fallait encore une, de l’intérêt grandissant des acteurs de l’immobilier - investisseurs institutionnels en tête - pour cette classe d’actifs très spécifique, de mieux en mieux appréhendée par les professionnels du marché.

Si les investisseurs sont toujours plus nombreux à s’intéresser à l’immobilier de santé, c’est que le produit présente des qualités défensives bienvenues à l’heure actuelle. Et d’abord, son taux de rendement : le portefeuille acquis par Gecina affiche un taux net de près de 6,2 %, tandis que la division santé d’Icade, à la tête d’un patrimoine d’1,3 Md€ de murs de clinique, dégage une confortable rentabilité « de 7 % par an ». Ses baux ensuite : généralement long terme, ils sont le plus souvent signés avec de grands opérateurs, fin connaisseurs de ce marché. Les six Ehpad récemment acquis par Gecina sont ainsi loués au groupe Medica France, sur la base de baux investisseurs triple nets d’une durée ferme résiduelle de 9,5 ans. Enfin, son caractère non-cyclique. L’immobilier de santé est moins sujet aux cycles économiques que peuvent l’être le bureau, le commerce ou la logistique. Un argument qui fait mouche à l’heure d’établir une stratégie de diversification.

Gecina, qui a réalisé ses premières acquisitions d’actifs de santé dès 2006, avec le portefeuille Générale de Santé (28 cliniques), a ainsi annoncé, par la voix de son PDG Bernard Michel, vouloir porter sa part dans les établissements de santé à 10 %, contre 8,5 % actuellement. Orpea et Cofinimmo 100.20€ | +0.77% ont, pour leur part, conclu un partenariat portant sur l’acquisition, la détention et la location d’actifs immobiliers de santé exploités exclusivement par Orpea, et visant à atteindre une taille de 500 M€ à horizon cinq ans. Une joint venture qui vient tout juste de s'illustrer, avec l'acquisition des murs d'un Ehpad à Paris. Quant à Icade Santé, elle vise, à moyen terme, un patrimoine de 2 Mds€. BNP Paribas REIM n'est pas en reste : le groupe a acquis, via son fonds Health Property Fund 1, auprès de Foncière des Murs 26.44€ | +1.77% , un portefeuille d'actifs de santé pour 67,8 M€ droits inclus, qui se compose de 9 maisons de retraite médicalisées de type Ehpad, louées à Korian.

Des stratégies qui arrivent à point nommé, à un moment où les exploitants, désireux d’externaliser leurs actifs, recherchent de vrais partenaires immobiliers pour les accompagner.