Hôtels/Loisirs
Point de vue de Joachim Azan

Hôtellerie : une classe d’actifs injustement méconnue

A condition d’être sélectif et de se concentrer sur les établissements haut de gamme situés à Paris ou en PACA, l’investissement hôtelier en direct ou via une PME procure un rendement élevé et une très faible volatilité par rapport aux classes d’actifs traditionnelles. A l’heure où les marchés financiers multiplient les rechutes, où la refiscalisation rampante de l’immobilier résidentiel intervient dans un contexte de prix déjà tendu, il est un type de placement à l’abri de ces tumultes : l’hôtellerie. Méconnue des particuliers, cette classe d’actifs de niche profite de fondamentaux économiques au beau fixe. A la différence de nombreux autres secteurs économiques, le tourisme est en effet une des industries les plus dynamiques du pays, tout en étant non délocalisable. Et ce n’est pas terminé.

Déjà la première destination mondiale, la France profite depuis peu de nouveaux relais de croissance avec l’arrivée d’un nouveau type de visiteurs : les touristes en provenance des pays dits émergents, dont les arrivées hôtelières rien qu’à Paris ont augmenté en 2011 de 13,8 % par rapport à 2010 et de 33 % par rapport à 2009.

Parallèlement, les capacités d’accueil de qualité dans le pays sont encore déficitaires, assurant un taux d’occupation maximum et une sécurisation a priori des nouveaux projets hôteliers. Ce déséquilibre entre l’offre et la demande a des conséquences bien palpables, pour les investisseurs.

Le cabinet IPD a calculé que le rendement global annualisé de l’hôtellerie française avait atteint 10,3 % entre 2006 et 2010 (dont 6,3 % de rendement locatif pur), soit bien au-delà des placements plus traditionnels. Constituant une des classes d’actifs les plus rentables et les plus sûres du moment, l’hôtellerie procure ainsi un rendement à la fois lisible, décorrélé des marchés et peu volatile. En ligne de mire, le dynamisme du marché hôtelier sécurise a priori tout projet de création de fonds de commerce hôtelier et désensibilise en retour l’investisseur à l’égard de la vulnérabilité actuelle du foncier. Et ce n’est pas fini. Le cabinet In Extenso (groupe Deloitte Touche Tohmatsu) estime entre 3 % et 5 % la hausse du revenu par chambre disponible sur le haut de gamme en 2012 (contre 2 % à 4 % pour l’ensemble du marché).

Acheter une chambre en direct ou investir au capital d’un opérateur

Mais voilà. Ce paysage a priori favorable cache une réalité contrastée. Car si le revenu par chambre disponible (RevPar) a progressé en 2011 de 10 % dans les catégories haut de gamme, il n’a augmenté que de 4 % dans les standards dits « éco », selon In Extenso. Cette disparité est aussi géographique. Sur le haut de gamme toujours, le revenu par chambre a bondi de 12 % à Paris en 2010, contre « seulement » 5 % en région. Conséquence de ce marché à plusieurs vitesses : les meilleures opportunités de placement concernent les biens haut de gamme (généralement 4*) situées dans les zones touristiques privilégiées, Paris intra-muros et PACA en tête. Et ces opportunités pourraient bien se multiplier, la mairie de Paris conditionnant certaines ventes de biens publics à la création de projets hôteliers. Reste à savoir comment se positionner, pour un investisseur particulier. En réalité, il existe peu de moyens de s’exposer à cette classe d’actifs. Il est tout d’abord possible d’investir directement dans une résidence hôtelière, à l’instar de n’importe quel lot de programme immobilier géré. Il s’agit donc là d’un actif de rendement conçu dans une logique patrimoniale de long terme, dont le loyer est versé à dates régulières par l’exploitant de l’hôtel. Il est également possible d’investir au capital d’un gestionnaire hôtelier coté (par exemple dans le cadre d’un PEA). Mais ici, l’investisseur assumera le risque inhérent aux marchés d’actions et s’exposera à la seule activité d’exploitation hôtelière. Une dernière possibilité (la meilleure) est d’investir au capital d’une PME réalisant des opérations de promotion hôtelière. Dans ce cas, l’investisseur capte une partie de la valeur générée par l’opération de promotion (plus-value foncière), puis sur la création du fonds de commerce (plus-value hôtelière). Ce type de montage est d’autant plus prometteur que la France souffre d’un déficit d’infrastructures d’accueil haut de gamme, ce qui sécurise a priori la création de valeur de tout projet hôtelier. Autre avantage, ce type d’investissement reste éligible à la loi Tepa (au moins jusqu’à la prochaine législature), ce qui limite de moitié le montant à investir et double la rentabilité espérée. Pour toutes ces raisons, le sous-jacent hôtelier est un placement d’avenir de bon père de famille. Et c’est certainement un des derniers.

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