Aux termes de l’article 3 de la loi Grenelle I, la mise en œuvre à grande échelle du plan de rénovation énergétique et thermique des bâtiments existants et de réduction des consommations énergétiques des constructions neuves, a pour objectif de réduire durablement les dépenses énergétiques, d’améliorer le pouvoir d’achat des ménages et de contribuer à la réduction des émissions de dioxyde de carbone. Au-delà des seuls aspects énergétiques, le Grenelle de l’Environnement a généré une nouvelle façon de concevoir l’immobilier pour les acteurs concernés. Autant de thèmes qui, d’abord politiques, se traduisent maintenant en contraintes juridiques au travers de diverses mesures précises vues ci-après.
Réduction de la consommation énergétique des constructions neuves
La nouvelle Réglementation Thermique 2012 (RT 2012) s’applique : - aux permis de construire déposés à compter du 28 octobre 2011 pour les bâtiments neufs à usage de bureaux ou d’enseignement, pour les établissements d’accueil de la petite enfance, ainsi que pour les bâtiments à usage d’habitation construits en zone Anru ; - à tous les permis de construire déposés à partir du 1er janvier 2013 pour les autres bâtiments neufs à usage d’habitation. Pour les bâtiments tertiaires, elle doit s’appliquer un an après la publication des arrêtés spécifiques à intervenir.
Rénovation énergétique et thermique des bâtiments existants
La connaissance de la performance énergétique des bâtiments devrait être améliorée par :
- l’extension de l’obligation de joindre un diagnostic de performance énergétique (DPE) à tous les types de baux ;
- la réalisation du DPE dès la mise sur le marché ;
- l’élaboration d’une base de données par l’Agence de l’Environnement et de la Maîtrise de l’Energie (article 1er de la loi Grenelle II).
Un décret déterminant la nature et les modalités de la rénovation énergétique du parc tertiaire devrait intervenir prochainement, en application de l’article 3 de la loi Grenelle II, relatif à l’obligation de travaux d’amélioration de la performance énergétique pour les bâtiments existants à usage tertiaire ou dans lesquels s’exerce une activité de service public. Ce décret devrait se fonder sur les conclusions du rapport du groupe de travail « Rénovation du parc tertiaire existant » publiées le 5 décembre 2011 qui recommandent ainsi de :
1. Définir une obligation de résultat, fondée sur une approche en consommation globale tous usages en laissant la liberté des moyens ;
2. Retenir une acception large des travaux de performance énergétique incluant également les interventions de maintenance ou de pilotage des installations ;
3. Tenir compte de la performance d’origine des immeubles et des travaux déjà réalisés en fixant une exigence en saut de performance, celui-ci étant d’autant plus élevé que la performance de départ est médiocre ;
4. Permettre de raisonner, pour la mesure du respect de l’obligation, soit immeuble par immeuble, soit par une approche globale au plan d’un patrimoine : cette option est importante, notamment pour les collectivités territoriales qui disposent d’un patrimoine composé d’un grand nombre d’immeubles ;
5. Adopter un calendrier progressif en retenant deux phases permettant de concilier amélioration des performances et amélioration des connaissances sur le parc ;
6. Créer un Observatoire réunissant les pouvoirs publics et les organisations professionnelles, afin, notamment, de recueillir les informations sur les consommations et mesurer les progrès réalisés, ainsi que centraliser et rendre accessibles les bonnes pratiques ;
7. Inciter à utiliser le bail vert pour les bâtiments d’une surface supérieure à 1 000 m2 ;
8. Créer un livret d’utilisation/mode d’emploi pour chaque immeuble qui décrirait le fonctionnement des équipements ainsi que les bons comportements à adopter dans sa gestion ;
9. Encourager les propriétaires à réaliser des travaux en période de vide locatif ;
10. Réaliser des travaux sans entraver l’activité du locataire. En outre, la rénovation des bâtiments publics est favorisée par l’incitation des collectivités territoriales à engager un programme de rénovation de leurs bâtiments en matière d’économies d’énergies (article 5 de la loi Grenelle I) et la possibilité pour les agents publics de réaliser des DPE sur les bâtiments qu’ils occupent (article 1er de la loi Grenelle II).
Garantie de performance énergétique
Dans le cadre des travaux d’amélioration de la performance énergétique du parc tertiaire existant, le groupe de travail du plan Bâtiment Grenelle a publié, le 16 avril 2012, son rapport sur la « Garantie de performance énergétique » (GPE). Il est ainsi proposé de définir la GPE au travers de deux notions que sont la garantie de performance intrinsèque et la garantie de résultat énergétique :
- la garantie de performance Intrinsèque (GPEI) s’élabore au stade de la conception et/ou des travaux. Le prestataire s’engage alors à un niveau maximal de consommations énergétiques « conventionnelles » ou « normalisées » dans la mesure où l’utilisateur respecte le scénario d’utilisation et les paramètres de confort spécifiés. Le périmètre de base pour cette garantie serait la réglementation thermique RT 2012 avec ses cinq usages (chauffage, climatisation, production d’eau chaude sanitaire, éclairage et auxiliaires (ventilation, pompes…) ;
- la garantie de résultats energétiques sur l’usage (GRE) s’analyse au stade de l’exploitation et de l’usage du bâtiment. Le prestataire s’engagerait cette fois sur un niveau maximal de consommations énergétiques réelles. Au sein de cette GRE pourrait être identifiée une GRE « courte durée » courant seulement jusqu’à la fin de garantie de parfait achèvement (un an) ou, plus longue durée, courant jusqu’à la fin de garantie biennale (deux ans) avec un immeuble en fonctionnement et occupé.
Surfaces de plancher
L’article 25 de la loi Grenelle II prévoit de remplacer la surface hors œuvre brute (Shob) et la surface hors œuvre nette (Shon) par une seule et unique surface dite surface plancher pour des raisons énergétiques. En effet, le mode de calcul de la Shob et de la Shon incitait les demandeurs à opter pour des murs peu épais dans un but de maximisation des droits à construire, au détriment de l’isolation de la construction. Considéré comme contraire à l’enjeu d’amélioration de la performance énergétique des bâtiments, le décret n°2011-2054 du 29 décembre 2011 est venu préciser que la surface de plancher s’entend comme l’ensemble des surfaces de plancher des constructions closes et ouvertes, comprises sous une hauteur de plafond supérieure à 1,80 mètre (article R.112-2 nouveau du Code de l’urbanisme). Cette nouvelle définition est entrée en vigueur le 1er mars 2012.
Etablissement d’un bail « verdi » dans les bâtiments tertiaires
L’article 8 de la loi Grenelle II prévoit l’obligation de joindre aux baux portant sur des locaux de plus de 2 000 m2 à usage de bureaux ou de commerces une annexe environnementale (article L.125-9 du Code de l’environnement). Le décret d’application publié au Journal Officiel le 31 décembre 2011 précise le contenu de cette annexe environnementale au regard d’informations que se doivent mutuellement bailleur et preneur sur :
- les caractéristiques des équipements et systèmes du bâtiment et locaux loués ;
- leur consommation réelle d’eau et d’énergie ;
- la quantité de déchets générée annuellement.
L’annexe traduit également l’obligation faite aux deux parties de s’engager sur un programme d’actions visant à améliorer la performance énergétique et environnementale du bâtiment et des locaux. L’obligation d’établir une annexe environnementale, accompagnée d’aucune sanction spécifique, est en vigueur depuis le 1er janvier 2012 pour les baux conclus ou renouvelés à partir de cette date. Pour les baux en cours, cette obligation sera applicable à compter du 14 juillet 2013.
Projet de décret relatif à l’information sur les risques de pollution des sols
Les articles L. 125-6 et L. 125-7 du Code de l’environnement portent sur l’information du public sur les risques de pollution des sols, leur prise en compte dans les documents d’urbanisme et l’information des acquéreurs et locataires. Un projet de décret d’application, mis en ligne par le ministère de l’écologie, prévoit :
- une mise à disposition du public des informations sur les risques de pollution des sols détenus par l’Etat ;
- une prise en compte des risques de pollution des sols dans les documents d’urbanisme ;
- l’information des acquéreurs et des locataires sur les zones de vigilance et des zones d’information au moyen de l’état des risques ;
- l’ajout au contenu de l’étude d’impact des mesures prises par le pétitionnaire ou le maître d’ouvrage pour tenir compte de la pollution des sols et de la gestion des terres excavées ;
- une procédure d’abrogation, sans enquête publique préalable, des servitudes d’utilité publique prises en application de l’article L. 515-12 du Code de l’environnement.
Ce projet de décret devrait participer à une meilleure information du public sur les risques de pollution des sols et clarifier la responsabilité des différents acteurs. Force est de constater qu’au regard des mesures ci-dessus énoncées, le Grenelle de l’environnement a tendu, grâce notamment à la concertation menée au sein des différents groupes de travail, à proposer des mesures et outils opérationnels en phase avec la réalité et les contraintes des différents acteurs de l’immobilier. Les mesures prises contribuent ainsi à tendre vers la satisfaction des engagements internationaux de la France en matière de lutte contre les émissions de gaz à effet de serre, tout en prenant en compte une nouvelle définition de l’intérêt public qui intègre les aspects environnementaux et de développement durable.
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