Logement
Point de vue de Patrick Chappey

L’encadrement des loyers n’est pas la bonne mesure pour faire baisser durablement les prix de location.

Cécile Duflot, la ministre du Logement, annonce ce matin dans le quotidien Libération qu’elle prépare un décret destiné à bloquer les loyers de relocation, décret qui pourrait être effectif dès cet été. Une telle mesure, destinée à contenir l’augmentation excessive - reconnaissons-le ! - de certains loyers, améliorerait-elle réellement la condition des locataires ?

Pas forcément ! Un encadrement des loyers risquerait d’ajouter un frein à l’investissement immobilier, au moment même où la suppression de nombreux avantages détourne déjà un certain nombre d’investisseurs de l’actif immobilier. Or, malgré ce que certains oublient, l’intérêt de la majorité des locataires dépend d’une offre privée abondante…

Les bailleurs privés ne sont pas de « riches profiteurs » !

Contrairement aux idées reçues, le parc locatif privé qui concerne 20 % des logements loués en France, n’est pas détenu par des familles « riches » qui n’auraient d’autre but que de profiter de « pauvres » locataires, en leur faisant payer des loyers exorbitants… dont ils n’auraient d’ailleurs pas réellement besoin… Un « plus » en quelque sorte dans un océan de rentrées financières…
Evidemment, la réalité est bien loin de ce schéma simpliste.

Le parc locatif privé est détenu par des épargnants désireux de se constituer un patrimoine, souvent en vue de se procurer des revenus complémentaires lors de leur retraite. Ces derniers ne sont pas tous des « riches » ! ; La majorité d’entre eux sont même des foyers « relativement » modestes, préparant l’avenir de leur famille en empruntant, avec nécessité absolue de rembourser le crédit avec les revenus fonciers. Des loyers impayés et c’est la catastrophe pour ces « petits » bailleurs qui ont raisonnablement opté pour la politique de la fourmi plutôt que pour celle de la cigale… Ces bailleurs sont « raisonnables » à tous points de vue, proposant généralement des loyers corrects à leurs locataires et n’augmentant pas systématiquement chaque année le loyer (alors que la loi le leur permet).

La majorité des loyers est déjà conforme au marché, sans excès !

Paris n’est pas la France. Les excès observés dans la capitale et dans quelques villes cotées de la Côte d’Azur sont, au regard du nombre de logements loués dans l’hexagone, une « goutte d’eau ». Certes, une goutte d’eau voyante et véritablement problématique, évidemment, pour les locataires recherchant sur ces marchés, mais remettons les choses à leur juste place. Dans toutes les grandes métropoles françaises, hors Paris et, a fortiori, dans les villes de taille moyenne, les loyers sont peut-être excessifs pour des locataires dont les revenus ne progressent plus beaucoup, mais ils sont loin d’être excessifs d’un point de vue financier. En effet, ils sont calculés sur la base d’un équilibre que connaissent bien les investisseurs : le rendement attendu doit être compris entre 3 % et 5 %. Ce qui signifie que le problème est d’abord et avant tout un prix d’achat trop élevé. Car c’est bien ce dernier qui détermine le niveau des loyers. Aurait-on l’idée de reprocher aux investisseurs financiers de réclamer un rendement attractif pour se décider à investir ? Idem dans l’immobilier : un loyer correspondant à un rendement correct est une condition sine qua non pour investir… Des rendements trop faibles peuvent détourner irrémédiablement les investisseurs de la pierre avec comme conséquence néfaste « boomerang » de cette baisse du parc locatif, une hausse des prix des loyers…

Les mesures contraignantes ont un impact « psychologique » dévastateur !

Enfin, on le voit à chaque nouvelle mesure, toute contrainte supplémentaire entraîne des conséquences proportionnellement plus graves que celles attendues. Pourquoi pénaliser les bailleurs dans leur ensemble pour quelques propriétaires peu scrupuleux et risquer un détournement en masse des investisseurs vers d’autres actifs que la pierre ? Alors que l’intérêt général est que le parc locatif augmente ?

Toutefois, si l’encadrement des loyers est inéluctable… Alors, il faut l’accompagner d’aides aux investisseurs… Comme :

- Des avantages fiscaux équivalents dans l’ancien comme dans le neuf
Par exemple, en contrepartie de l'obligation de pratiquer des loyers plafonnés, tout investisseur, qu’il achète dans l’ancien ou dans le neuf, aurait droit aux mêmes avantages fiscaux. Cela pourrait inciter un nombre important d’épargnants à investir dans l’immobilier ancien, souvent plus accessible… Avec pour heureuse conséquence l’augmentation du parc locatif, qui, devenant plus concurrentiel, pratiquerait des prix plus bas.

- La déduction de la baisse de loyers accordée pour les investisseurs contraints de pratiquer des loyers plafonnés
Les investisseurs acceptant de pratiquer des loyers plafonnés continueraient à bénéficier d’une déduction des intérêts d'emprunt et pourraient, en plus, déduire de leurs revenus la réduction des loyers octroyée à leurs locataires. Ceci pendant une durée minimum de 9 ans. Par exemple, un propriétaire bailleur qui s'engagerait à pratiquer pendant 9 ans des loyers inférieurs de 20 % à 30 % à ceux du marché, pourrait déduire cette somme de ses revenus imposables.
Exemple : pour un loyer normal de 1 000 € par mois ramené à 700 € dans le cadre d'un loyer plafonné, le propriétaire pourrait déduire annuellement 3 600 € de ses revenus imposables.

- La déduction des travaux d’agrandissement de ses revenus fonciers
Ne plus limiter la déductibilité des revenus fonciers qu'aux travaux d'aménagement ou d'embellissement, mais y ajouter les travaux d'agrandissement.

Rétablissement de la taxation des plus-values à 15 ans si réinvestissement dans la pierre

Pour les particuliers qui investissent dans la pierre, secteurs neufs ou anciens, il serait bon de rétablir - sous condition - l’exonération des plus-values à partir de 15 ans de détention. La condition serait leur engagement à réinvestir au minimum 50 % du prix de vente dans l’achat d’un autre bien immobilier. Ceux qui ne réinvestiraient pas dans la pierre seraient taxés sur les bases de la plus-value actuelle. Cela redonnerait, comme auparavant, de l’intérêt à l’investissement pierre, tout en incitant les épargnants à continuer à privilégier cet actif.

Promouvoir une politique foncière plus souple et dégager des terrains (et les vendre à des prix raisonnables aux constructeurs afin que les prix de vente en soient d’autant réduits) pour accroître les constructions dans les zones tendues.Comme souligné plus haut, plus le parc locatif sera important, plus la concurrence régulera naturellement les prix. Encore faut-il, évidemment, que les promoteurs (si le prix des terrains vendus par les collectivités baisse) jouent le jeu et réduisent les prix de vente des logements. Les investisseurs accepteront ainsi de réduire les loyers en se calquant toujours sur la base d’un rendement attendu de 3 % à 5 % selon les zones…

Mots-clés : Cécile Duflot