Logement
Point de vue d'Hervé Villers

Contrôler les loyers ? Oui, c’est possible !

Les annonces de contrôle de loyers de la part du Ministre du Logement, ces derniers jours, ont mis en avant l’idée d’un loyer « moyen » par quartier sur lequel pourraient s’adosser les loyers de relocation. Ce système de régulation, déjà utilisé en Allemagne, serait toutefois plus efficace s’il ne concernait pas seulement les loyers des logements anciens, mais aussi ceux des futurs logements neufs. En effet, deux solutions simples peuvent être actionnées pour que les loyers d’une partie des immeubles neufs soient mieux adaptés aux moyens de certains locataires.

1. Conventions public/privé.

La première consiste à initier, sur des zones d’aménagement concerté (Zac) des conventions entre, d’une part des collectivités locales ou des aménageurs et, d’autre part, des investisseurs institutionnels (compagnies d’assurances, SCPI/OPCI, bailleurs sociaux, véhicules d’investissement collectifs pour particuliers à imaginer également…, etc.). La collectivité indiquerait un montant maximum de loyer qui devrait être pratiqué dans la résidence ; Celui-ci correspondant au loyer moyen du quartier. Le calcul de ce dernier pourrait s’effectuer en faisant la moyenne des loyers pratiqués dans les immeubles alentours, datant de moins de dix ans. Les loyers seraient ainsi régulés au fil des ans, de façon moins contraignante qu’un contrôle « a posteriori » - comme envisagé aujourd’hui - à l’encontre d’investisseurs particuliers qu’il serait bon de ne pas trop inciter à déserter l’actif pierre… Avis 12 juin 2012
Pour intéresser les institutionnels à ce type d’opération, il faudrait évidemment que le prix du foncier soit déterminé en fonction d’un rendement locatif correct. Le loyer conventionné étant modéré, le foncier doit donc l’être aussi. Les promoteurs constructeurs seraient associés à cette réalisation en construisant ces immeubles pour le compte des bailleurs institutionnels.

2. Mixité des résidences.

La seconde solution consiste à construire, sur certaines opérations, des immeubles mitoyens comprenant, sur une base de 80 à 100 logements minimum, 50 % d’accession à la propriété réservée aux particuliers et 50 % de location sociale ; l’acquisition étant effectuée par un bailleur institutionnel. La réalisation des deux immeubles (Vefa) serait confiée à un promoteur privé. Les avantages de cette solution sont multiples :

1 - Développer un vrai mixage accession/ social en centre ville, et non pas une cage d'escalier en "social" dans un immeuble destiné à l'accession.

2- Raccourcir les délais de réalisation des logements sociaux, car les promoteurs privés ne sont pas assujettis aux mêmes contraintes de délai que les prescripteurs sociaux.

Mots-clés : Loyer, Hervé Villers, Spirit