L’urgence de la situation est patente dans notre pays à la démographie dynamique et qui a vu les valeurs immobilières s’envoler ces 15 dernières années. Dans ces conditions, une ferme reprise en mains par la puissance publique est indispensable. S’il s’agit de se garder des fausses solutions « radicales » mises en avant en cette période féconde en démagogie, il est impératif de repenser à nouveaux frais une politique de l’habitat fondée sur un retour de l’Etat régulateur et prescripteur, une pleine implication opérationnelle des niveaux territoriaux adéquats pour une maîtrise publique du foncier et de la programmation de l’habitat, enfin une contractualisation systématique avec les acteurs privés. Les axes ici présentés n’ont pas la prétention de l’exhaustivité et méritent bien sûr d’être développés en actions pratiques.
1. Un Etat régulateur et prescripteur :
- Une fiscalité proactive : encourager et décourager grâce à l’impôt. Il faut décourager la rétention et la spéculation foncières par une taxation incitative puis dissuasive. Il est indispensable ensuite de décourager les loyers trop élevés par la fixation de prix - plafond différenciés selon les grandes zones urbaines avec taxation spécifique sur les loyers au-delà (extension de ce qui a été décidé sur les « chambres de bonnes »), encourager les comportements vertueux avec une taxation plus faible des revenus locatifs se situant en deçà de ces plafonds, voire une quasi- - exonération d’imposition des revenus locatifs des biens confiés en gestion aux entreprises d’habitat social.
- Cibler une part grandissante de l’aide publique au logement sur la production : l’idée est que l’Etat encourage la production de foncier constructible et par conséquent de logements à prix maîtrisés afin de dépenser moins dans les aides au logement qui, par définition, « courent » derrière l’envolée des prix et des loyers et d’une certaine manière la nourrissent. Mieux on produira de logements à prix maîtrisés aujourd’hui, moins on devra en dépenser demain en aides à l’accession et en APL.
- Des contrats de plans impératifs avec les régions et/ou les agglos pour générer massivement des droits à construire. Fixer des objectifs de production de logements par grands ensembles territoriaux (niveau à définir) avec critères quantitatifs (nombre de logements à produire sur telle période) mais aussi qualitatifs en terme de lutte contre l’étalement urbain (densification des pôles urbains existants, notamment autour des pôles de transport en commun), de qualité énergétique et environnementale, de mixité sociale (quotas d’habitat social et d’hébergements spécifiques pour les jeunes, les personnes dépendantes etc.).
- Un Contrôle de légalité de l’Etat renforcé, incluant l’application des engagements des contrats de plans et, au besoin, substitution aux acteurs locaux défaillants ou de mauvaise volonté avec taxation spécifique de ces collectivités (exemple : augmentation à un niveau vraiment dissuasif des amendes pour non application de la loi SRU).
2. Des régions et/ou métropoles urbaines acteurs, soit en direct, soit via des Etablissements publics, des SEM ou SPLA, en charge de la réalisation des objectifs du contrat de plan :
- Maîtrise foncière (via les Etablissements publics fonciers régionaux ou autres) le plus en amont possible, ce qui implique une dotation budgétaire spécifique importante des Régions
- Des droits à construire libérés à coût maîtrisé par la production de documents d’urbanisme non malthusiens (SCOT impératifs déclinés ensuite en Plans locaux d’urbanisme adoptés au niveau des intercommunalités) conformes aux objectifs du contrat de plan (avec contrôle de l’Etat et, si nécessaire, substitution). Création de zones d’aménagement urbain équilibrées en application du contrat de plan. L’objectif est de parvenir à une maîtrise publique la plus large possible des sols urbanisables afin de pouvoir libérer du foncier constructible à un prix raisonnable (généraliser et faciliter ce qui se pratique déjà dans des grandes agglomérations)
- Cessions exclusives des droits à construire issus des zones d’aménagement urbain aux producteurs de logements s’engageant 1°) à des « prix maîtrisés » tant en accession à la propriété qu’en offre locative 2°) à une performance énergétique. En matière de « prix de vente maîtrisés, il s’agit de reprendre ce qui se fait déjà dans certaines villes, notamment en région parisienne.
-Dans ce cadre, cessions prioritaires de droits à construire aux organismes d’habitat social en application du contrat de production de logements sociaux issu du contrat de plan
-Refonte/création d’une fiscalité régionale/métropolitaine au service de ces objectifs, notamment pour abonder les fonds nécessaires à la maîtrise foncière de long terme.
-Création d’une juridiction administrative spécialisée pour juger des contentieux d’urbanisme (SCOT, PLU, ZAC, PC), disposant des moyens de rendre des jugements dans un très bref délai (deux mois maximum), renforcement des contraintes pour faire appel (comme cela se pratique déjà pour aller au Conseil d’Etat) et augmentation très significative de l’amende pour recours abusifs.
3. Des acteurs privés partenaires
- Encourager le regroupement des organismes de logement social et des organismes « 1% » pour parvenir à des acteurs ayant une surface opérationnelle et financière solide, redéfinir et contractualiser leurs missions, notamment en ce qui concerne l’habitat d’urgence, le logement des jeunes et des travailleurs à faibles revenus, les familles monoparentales et plus généralement les personnes en difficulté. Ce qui implique une gestion plus dynamique de l’occupation du parc social pour atteindre une fluidité accrue (même si l’on sait qu’il s’agit là d’une question sensible qui ne se règle pas aussi facilement ... ) et l’extension des dispositifs de sécurisation (cautions, dépôts de garantie ... ).
- Contractualiser avec les professionnels de l’immobilier (propriétaires, promoteurs, sociétés foncières etc.) afin de parvenir à une maîtrise des prix de vente et de location des biens immobiliers d’habitation. (cf. supra sur prix de vente des logements à « prix maîtrisés », fiscalité des revenus locatifs ...etc.). Dans ce cadre, par exemple, réserver un éventuel système d’ « amortissement locatif » aux logements loués sous conditions de loyers et de revenus (contrairement aux dispositifs Scellier et certains qui l’ont précédé, budgétivores et qui alimentaient la spéculation !).
