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La Fongibilité Immobilière asymétrique

Un bien immeuble est un actif tangible mais non fongible.

Parfois, trop souvent, la finance oublie ces caractéristiques différentielles fondamentales de l’immobilier dans la mise en oeuvre de politiques d’allocations d’actifs. Les gestionnaires financiers d’actifs immobiliers doivent, s’ils ont une culture idoine, répondre aux conséquences de la tangibilité de l’immeuble par une prime d’illiquidité (appelée aussi volatilité). Quant à la non fongibilité (ou infongibilité) d’un immeuble, il s’agit de l’autre caractéristique essentielle, qui empêche la transposition sans adaptation de la culture financière à la culture immobilière, attitude dangereuse. Pour l’immobilier, on peut parler de « Fongibilité asymétrique » ; cette expression est utilisée en finances publiques : il s’agit d’utiliser des crédits de dépenses à d’autres fins que celles prévues initialement. (Aucun gouvernement ne s’en prive !)

Or la financiarisation outrancière de l’immobilier par l’utilisation de la titrisation notamment (cf. les subprimes) a gommée, en apparence, les aspérités découlant de la non‐fongibilité. Les tableurs utilisent des analyses qui nient la survenance d’évènements dont l’importance pour l’immobilier est importante (événements économiques, financiers et sociologiques) voire catastrophique, mais d’application asymétrique ; et les gestionnaires d’actifs ont alors pris la malencontreuse habitude de mélanger ( globaliser ) les recettes et les crédits dans les portefeuilles immobiliers gérés : c’est la meilleure façon de masquer les difficultés réelles de biens précis ; la technique voile la transparence.

Pour ce qui concerne l’immobilier, il s’agit donc de partir de l’analyse suivante :
a) ‐ un immeuble se caractérise comme un « corps certain » défini par ses caractéristiques propres et endogènes, et non répétitives. C’est ce qui le caractérise par rapport à d’autres types d’actifs. Un immeuble ne se caractérise pas par rapport à son appartenance au genre « bien immeuble » appréciable en quantité, mais par sa propre appartenance autonome et tangible.
b) ‐ ce qui implique donc qu’un actif immobilier, corps certain, ne peut pas être remplacé tel quel dans un portefeuille par un autre immeuble. Chaque immeuble est une aventure distincte en soi. Ce point fondamental de l’hétérogénéité des biens immeubles à plusieurs conséquences :
1. On ne peut pas appliquer des analyses globalisées dans l’approche des déterminants financiers immobiliers ; il faut que les modèles soient appliqués immeuble par immeuble avec les composantes d’incertitudes liées à la non fongibilité. On ne peut pas appliquer les modèles sur une « ligne » d’immeubles comme pour les actions. Il faut retenir des normes adaptables.
2. On ne peut pas prendre des règlementations globales, du type Grenelle II, en raison de l’hétérogénéité du parc. A titre d’exemple on limite autoritairement l’énergie consommée quelque soit l’âge de l’immeuble ou sa localisation , alors qu’une solution immobilière serait de s’intéresser à l’énergie primaire, sans doute mixte, décentralisée (pile à hydrogène et photovoltaïque et autres). Au delà du marketing du BEPOS qui reste entre les mains de l’énergie primaire centralisé. L’immobilier offre une formidable opportunité .
3. Dans la gestion d’un patrimoine immobilier, les sommes doivent être affectées actif par actif, quitte à retraiter globalement des surplus potentiels (la fongibilité asymétrique, en bref) mais sans globaliser les rentabilités réelles, car ceci masque bien des erreurs de gestion, ou d’appréciation de la fiabilité d’un investissement de plusieurs immeubles. La fin de la manipulation étant alors la titrisation globalisée , hérésie immobilière .

La fongibilité peut donc exister en gestion financière et comptable mais pas en matière d’analyse d’investissement immobilier où l’asymétrie marque la non fongibilité réelle d’un actif, tangible par ailleurs.

Mots-clés : Grenelle 2, Bepos