Avec près de 27 milliards de capitalisation, le succès des SCPI n’est plus à démontrer. Cependant, dans le domaine de l’immobilier résidentiel, de nombreux obstacles ont ralenti la diffusion de cette catégorie de produits financiers que la réglementation fiscale a longtemps traité, parfois sans grand discernement, comme l’accessoire d’une politique centrée sur l’investissement direct des ménages.
Les SCPI ont accumulé une forte expérience dans le domaine de l’immobilier d’habitation et elles gèrent leur patrimoine locatif en professionnels conscients des fondamentaux économiques à long terme, investissant dans les zones tendues en maitrisant les prix et les loyers. Les SCPI ont pleinement vocation à concourir à la réalisation des objectifs de la politique du logement en orientant l’investissement vers les secteurs géographiques où les besoins sont les plus importants.
Une étude récemment publiée par la revue Urbanisme, mettant justement en valeur les dynamiques d’investissements impulsées par les investisseurs institutionnels conscients des fondamentaux économiques, critique en revanche l’aide fiscale qui ,sous sa forme actuelle, a favorisé l’éclosion de producteurs de logements locatifs diffusant un « produit fiscal standard accessible financièrement » et livré aux réseaux de commercialisation « des investisseurs atomisés et pour la quasi totalité d’entre eux non-‐professionnels ».
Les ménages doivent demeurer les bénéficiaires directs d’un dispositif incitatif en faveur de l’investissement locatif privé, mais le dispositif fiscal devrait être centré sur les investissements réalisés par l’intermédiaire de véhicules de placement collectif spécialisés et non plus sur les investissements directs réalisés par les ménages. Inspirons nous de l’exemple des Sicav 5000 instituées à la fin des années 1970, dont le régime fiscal a permis d’attirer des millions de français vers la Bourse et les actions françaises, et attirons des millions de ménages vers l’investissement immobilier locatif par l’intermédiaire des SCPI à l’aide d’un dispositif fiscal analogue.
La souscription au capital d’une SCPI pourrait ainsi ouvrir droit à réduction d’impôt en contrepartie d’un engagement de conservation dans la limite d’un plafond annuel de souscription de 30 000 euros (soit le dixième du plafonnement de la réduction Scellier actuelle). L’avantage d’un tel dispositif serait triple
- il permettrait d’attirer une plus large typologie d’épargnants même modestes vers des véhicules de placement collectif offrant une parfaite sécurité sous le contrôle de l’Autorité des marchés financiers,
- Il n’engagerait pas les finances publiques pour l’avenir puisque l’avantage fiscal serait acquis au titre de la seule année de souscription,
- Il mettrait à la disposition des sociétés spécialisées dans la gestion des véhicules de placement collectif des moyens accrus pour investir selon une logique économique et financière cohérente avec les objectifs de la politique du logement.
Pour un taux de réduction d’impôt de 13 %, la mesure d’encouragement permettrait aux sociétés de gestion de SCPI de lever en régime de croisière entre 3 et 5 milliards d’euros, soit la production en rythme annuel de quelque 20 000 logements. La perte de recettes correspondante aurait pour contrepartie les rentrées de taxe sur la valeur ajoutée liées aux investissements réalisés.
Dans le cadre de la Directive AIFM le toilettage des SCPI devrait leur conférer la faculté de pouvoir se situer en amont de la production et leur donner la capacité d’acquérir des terrains pour y faire construire.
Si les professionnels pointent l’insuffisance de l’offre foncière comme contrainte principale pour la construction de logements, ce contexte nouveau pour l’investissement locatif constituerait un facteur propice au retour d’une certaine modération des prix du marché immobilier.
