Carrières

L'emploi des cadres dans l'immobilier

Rentrée 2012 : navigation à vue dans un environnement économique dégradé... Mais le pire n’a pas eu lieu.

Nombreux étaient ceux qui craignaient un mois d’août calamiteux pour les marchés boursiers, à l’image de celui de l’an dernier, amplifiant encore les conséquences de la crise de la dette souveraine en Europe, reflet des doutes sur la stabilité financière de bon nombre de pays et de l’instabilité politique de la Grèce, dans un contexte si dégradé qu’il aurait inévitablement précipité encore un peu plus les dissensions au sein de l’Europe, la chute de l’activité économique par le biais d’un durcissement des conditions de financement des entrepreneurs européens, d’un repli de l’investissement et d’une chute de la consommation des ménages, dans un climat psychologique de nature à entraver toute décision et toute initiative.

De fait l’environnement macro-économique à la fin de ce premier semestre 2012 n’était guère réjouissant : nouvelles tensions européennes succédant à l’apaisement du début de l’année, dégradation du « sentiment économique » des dix-sept, recul de la confiance des consommateurs, menaces croissantes sur l’économie de l’Allemagne, jusqu’alors locomotive permettant à l’Europe de résister, ralentissement en Asie pesant sur le secteur du luxe, « pépite » française qui fait encore exception par ses taux de croissance à deux chiffres. Seuls signaux un peu encourageants quoique encore contrastés : la croissance américaine semble reprendre même s’il est encore trop tôt pour parler de reprise durable. Quant à la situation en France, les prévisions de croissance de cette année et de 2013 ne cessent d’être revue à la baisse : nous en sommes à 0,3 % voire 0 % pour 2012 ; à 1,2 % voire à 0,5 % pour l’année prochaine avec un « acquis de croissance » très faible, amplifiant l’impasse budgétaire française. 

Mais au moins rien de vraiment négatif ne s’est produit pendant les périodes estivales, au contraire : les marchés financiers se sont plutôt bien comportés même si les volumes ont été très faibles ; de l’avis de tous, politiques comme économistes et financiers, la situation financière européenne a été bien gérée par le Président de la BCE, Mario Draghi, qui a fait naître l’espoir d’une solution pérenne aux difficultés de la zone euro, la reprise américaine se confirme, les taux d’intérêt à long terme n’augmentent pas et la France emprunte dans de très bonnes conditions, enfin, il semble que l’exécutif ait changé de ton vis-à-vis des entreprises et soit plus enclin à orienter son action vers la création des conditions nécessaires à la préservation dynamique de l’emploi privé.  

Ainsi la rentrée peut-elle au moins être envisagée avec un calme relatif : si la situation n’est pas rose elle n’empire pas et elle est plutôt propice aux réflexions, attitudes et actions  constructives pour résister à la crise. Au point mort lors des deux premiers trimestres, l’économie française redémarrerait mollement au second semestre, la consommation résisterait malgré la baisse du pouvoir d’achat, les français prélevant sur leur épargne.

En matière d’emploi des cadres, la note de conjoncture de l’APEC pour le troisième trimestre dresse un bilan du premier semestre et des perspectives très mitigés : le marché de l’emploi est parvenu à résister jusqu’à présent mais une baisse des recrutements n’est pas exclue au troisième trimestre.
Quant à la conjoncture en matière d’emploi dans la construction (l’immobilier stricto sensu n’étant pas référencé), les intentions de recrutement pour le troisième trimestre communiquées par l’APEC sont en recul de 8 points par rapport à l’année dernière avec 39% des entreprises interrogées envisageant de recruter au moins un cadre.

Les récentes déclarations de l’exécutif semblent aller dans le sens d’une prise de conscience de la nécessité de soutenir le secteur dans sa globalité.

En ce qui concerne Hudson, le premier semestre 2012 a été marqué par les évolutions suivantes en matière de recrutements dans l’immobilier :

Le premier trimestre a démarré très mollement. Notre activité a été en retrait de 14,5 % par rapport à 2011 en chiffre d’affaires signé ; de 3,8 % seulement en nombre de missions confiées.
Le second trimestre s’est révélé exactement identique à celui de 2011, tant en nombre de missions qu’en chiffre d’affaires signé, avec un excellent mois de juin. 
Au total, le premier semestre se solde par une baisse limitée de 8,3 % en valeur et de 2 % en nombre de missions confiées.
Enfin, l’écart s’est encore réduit à fin août grâce à un remarquable mois de juillet (10 missions pour plus de 242 K€). Quant au mois d’août, très calme en concrétisation, il a été intéressant en contacts clientèle utiles susceptibles de déboucher sur des missions à la rentrée.
Ainsi pour les 8 premiers mois de l’année, l’écart n’est plus que de 3,6% en valeur, avec la perception, paradoxale par rapport aux évolutions de l’économie en général, d’une certaine dynamique dans les derniers mois.

Pour qui avons-nous recruté, quels ont été les profils recherchés ?

Si l’activité cumulée à fin août 2012 se rapproche de celle de 2011, les secteurs qui ont été actifs et les profils recherchés sont fort différents d’une année à l’autre.
Nous avons d’abord recruté pour la promotion immobilière, essentiellement résidentielle, à hauteur du tiers de nos missions, puis pour les services à l’immobilier pour 19 % du total.
Viennent ensuite l’immobilier du commerce et de la distribution (17 %), les directions immobilières des grands utilisateurs (15 %) ; les investisseurs institutionnels et banques ne représentent plus que 9 % de nos missions, les secteurs de l’ingénierie, du management de projets, clés en main et bâtiment,  7 %.

Les recherches de postes en montage, programmes et développement dominent en résidentiel avec 28 % du total, viennent ensuite les fonctions techniques, MOD, management de projet, travaux neufs, réhabilitation et maintenance, exclusivement en immobilier d’entreprise et commercial (22 %), les postes de commercialisation et marketing (un peu plus de 20 %), avec une dominante « retail » et immobilier d’entreprise.
Les missions concernant l’investissement, la gestion de biens et d’actifs représentent 14 %, les directions générales et de centre de profit sont stables à 7 %, la recherche de postes supports, administration, finances, gestion, juridique, ainsi que les missions de conseil totalisent 7 %.
Nous avons enfin été missionné pour notre premier poste de financement immobilier depuis la crise financière, une très belle mission.

A la même période il y a un an, pour un nombre de missions proche, nous avions d’abord recruté pour les services à l’immobilier à hauteur de 27 %, essentiellement en immobilier d’entreprise, puis pour les investisseurs institutionnels, tant français qu’étrangers à hauteur de 22 % de nos missions, pour l’immobilier du commerce et de la distribution (18,5 %).
La promotion immobilière n’arrivait qu’en quatrième position avec 18,5 %, puis les directions immobilières des grands utilisateurs, le bâtiment et divers dont des organisations professionnelles (14 % au total).
Les postes d’investissement, de gestion de biens et d’actifs dominaient avec plus de 25 % de nos missions, venaient ensuite les postes de montage, programme et développement (22 %), les postes techniques / MOD / maintenance (plus de 15 %), à égalité avec les missions concernant la recherche de fonctions support.
La commercialisation et le marketing, suivaient avec près de 12 % de nos missions, principalement du fait des postes liés à la diffusion de produits d’investissement. Les directions générales et de centre de profit, plus nombreuses dans la période faste du premier trimestre 2011 qui suivait le redémarrage général des activités au dernier trimestre 2010, ont représenté plus de 10 % de nos missions à fin août 2011.

Ainsi pouvons-nous constater cette année :
• Une forte hausse des postes de promotion immobilière en résidentiel, particulièrement en régions : directeurs d’agence, de régions, de programmes, du développement, directeurs et responsables commerciaux, ventes, sur les régions Ouest, Centre, Aquitaine, ¨PACA, Rhône-Alpes, Ile-de-France.
Cela est d’autant plus paradoxal que la conjoncture pour les promoteurs est particulièrement défavorable avec une commercialisation en chute de 12 % et 14 % selon le Ministère ; de 29 % et 25 % selon la Fédération des Promoteurs Immobiliers, respectivement pour le premier et le second trimestre 2012 par rapport aux mêmes périodes de 2011.
Il semble néanmoins qu’un certain nombre de leaders et majors nationaux et régionaux, peu chargés en stocks, mettent à profit cette période pour prendre des positions foncières et accroître leur part de marché, bref pour être contra cycliques. Nous avons également été missionnés pour un poste de directeur du développement très confirmé en immobilier d’entreprise.
• La poursuite d’une forte activité de recrutement au sein des directions immobilières des grands utilisateurs depuis l’année dernière : directions de projet pour l’essentiel, mais aussi, au sein des grandes organisations, fonctions de programmation et d’aménagement de bureaux, de gestion d’actifs, de property intégré…
• Le maintien contrasté des recrutements dans l’immobilier du commerce et de la distribution : reprise des postes de responsable et directeur de programmes centres commerciaux, directeur régional, directeur commercialisation de foncière spécialisée, asset-managers et experts spécialisés en « retail », au détriment des postes d’enseigne commerciale qui ont fortement chuté.
• Une chute dans les métiers des services immobiliers: forte baisse des recrutements chez les conseils et commercialisateurs en immobilier d’entreprise (les postes de conseil utilisateurs résistent toutefois ainsi que ceux de la logistique), baisse importante des recrutements de property-managers (les postes de gestion technique se maintiennent). Le management de résidences services, le conseil et la vente par lot, la recherche d’administrateurs de biens, complètent l’ensemble des  missions qui nous ont été confiées en matière de services à l’immobilier résidentiel.
• Une forte chute des missions de recrutement chez les investisseurs institutionnels, qu’il s’agisse des français (SCPI/OPCI, compagnie d’assurances, foncières, asset-managers) ou des étrangers (fonds d’investissement…). Les investisseurs institutionnels sont ainsi passés de 22 % à 8,6 % dans le total de nos missions à fin août, de 2011 à 2012. Office-Manager, directeur du développement et de la maîtrise d’ouvrage, asset-managers très confirmés, analyste investissement, directeur des financements immobiliers ont été recherchés. Pause pour les autres postes.
• Une activité significative pour le management de projet et le « clés en main » avec la recherche de directeurs de projets, tout comme les directions immobilières de certains grands utilisateurs industriels ou du luxe.
• Une activité significative dans le bâtiment, avec la recherche de responsables commerciaux et de monteurs immobiliers au sein des filiales montage. 

Les discussions et négociations en cours concernent une douzaine de postes :  postes immobiliers utilisateurs, de management de projet et gestion d’actifs, de direction régionale, d’agence, de développement, de programmes en promotion immobilière résidentielle régionale, en Ile-de-France notamment pour des résidences services, un poste de responsable gestion technique au sein d’une foncière activité et logistique, un poste de directeur du développement dans le facility-management et les services à la maîtrise d’œuvre et maîtrise d’ouvrage, un poste de direction technique infrastructures pour un grand aménageur, une mission d’étude, de conseil et d’optimisation de l’organisation d’une grande société d’asset-management..…

Enfin nous sommes sollicités pour des missions de conseil en matière d’évaluation de rémunération de dirigeants de sociétés immobilières, sujet de préoccupation à l’heure des révisions des systèmes de variable.

Les perspectives pour les quatre derniers mois de l’année

L’art de la prévision est toujours aussi difficile depuis quelques années. Les professionnels de l’immobilier, comme la plupart de ceux des autres secteurs d’activité pensaient fin 2010 que la sortie de cirse était là mais la rechute sur fond de dette souveraine s’est imposée dès la fin du premier trimestre 2011.
Il est certain que la reprise n’aura pas lieu en 2013, peut-être arrivera t’elle en 2014 avec déjà des anticipations favorables dans un an, à la rentrée 2013 mais rien n’est certain.

Pour l’heure, nous pensons que les quatre derniers mois 2012 vont se caractériser par une certaine stabilité par rapport au huit premier mois, avec un bilan global sur l’année compris entre -5 et -10 % ; « le pire » n’a pas eu lieu cet été, le scénario du « ni – ni » - ni plongeon ni reprise, est celui que nous privilégions compte tenu de ce que nous percevons actuellement du comportement de nos clients et prospects et de l’environnement économique global dans lequel les activités immobilières ne sont pas les plus mal loties en dépit des menaces qui pèsent en particulier sur la promotion immobilière, l’investissement et la transaction immobilière.

Quels profils et dans quel secteur de l’immobilier y aura-t-il des besoins ces quatre derniers mois 2012 ?

• Les directions immobilières des grands utilisateurs devraient continuer à s’équiper pour optimiser leur coût immobilier et leur parc : recherche de postes de gestion de sites, techniques et de projets, juriste,….
• Parallèlement les consultants en stratégie immobilière utilisateurs devraient être recherchés par les conseils et commercialisateurs en immobilier d’entreprise, les spécialistes du conseil en optimisation, mutation immobilières et en aménagement de bureaux…
• Malgré la baisse des recrutements dans ce secteur à ce jour, nous pensons que les métiers des services et du conseil à l’immobilier, en particulier le property-management et les activités d’AMO/MOD vont continuer à recruter des professionnels confirmés. Il en est de même pour les métiers de l’administration de biens, gestion locative et syndic de copropriété.
Par contre les métiers liés à la transaction locative et à l’investissement devraient souffrir. En immobilier d’entreprise la demande exprimée actuellement est essentiellement motivée par le souhait de rationnaliser les surfaces occupées, de réduire les coûts, de rassembler les équipes mais avec un certain attentisme de la part des utilisateurs. Les délais de transaction devraient s’en ressentir, tout cela étant peu propice au développement des équipes de négociateurs.
Quant à la transaction et au conseil à l’investissement il devrait là aussi souffrir du ralentissement et de l’attentisme en dehors de quelques situations particulières.
Pour ce qui est de la transaction résidentielle, même si le niveau des taux d’intérêt constitue un facteur favorable, il y a fort à parier que la situation ne sera pas propice au recrutement de négociateurs et consultants, au contraire, beaucoup s’accordent à penser que le secteur va perdre bon nombre d’emplois.  
• Contre toute attente la promotion immobilière résidentielle privée poursuit ses recrutements, tout particulièrement en région. Cela s’arrêtera-t-il au dernier trimestre ? Impossible de le dire. Il semble qu’il y ait toujours des régionaux qui prennent une dimension multirégionale voire nationale, ainsi que des majors et leaders nationaux qui étoffent leurs équipes à contre cycle, mettant à profit la situation pour engranger des réserves foncières sur les régions qui les intéressent – en général au sud de la Loire - et prendre des parts de marché à horizon de trois ans. De plus les spécialistes de la résidence service (logement étudiant et EHPAD sont d’actualité, mais aussi résidences seniors, résidences d’affaires dont le développement devrait être assuré du fait des besoins et du report de l’investissement privé du Scellier sur le LMNP) et les départements spécialisés des promoteurs généralistes, vont probablement étoffer leurs équipes opérationnelles. Quant à la promotion en immobilier d’entreprise, il y a si longtemps que les recrutements se sont arrêtés et que les équipes ont perdu leurs développeurs sinon leurs responsables de programmes qu’il n’est pas impossible que certains besoins se manifestent chez les leaders. Les recherches de développeurs avaient d’ailleurs failli repartir au second trimestre 2011, mais les projets de recrutement ont fait long feu avec la crise boursière de l’été la même année.
• Les investisseurs institutionnels n’ont pas été très actifs en matière de recrutement depuis le début de l’année et nous pensons qu’en dehors de postes ponctuels techniques AMO/MOD portant toujours sur la mise à niveau des patrimoines, en dehors aussi de quelques recrutements d’asset-managers, juniors pour la plupart avec quelques seniors, la tendance devrait être la même pour le reste de l’année. Les groupes de SCPI/OPCI vont sans doute être au régime sec en matière d’effectifs compte tenu des recrutements effectués en 2010 et 2011 pour faire face à la très forte croissance de l’activité…Qui devrait fortement chuter cette année, en volume et en marge, et ce malgré l’effet d’aubaine de la fin du Scellier au 31/12.
• L’immobilier du commerce et de la distribution semble touché au niveau des enseignes qui ont peu recruté cette année. La consommation devrait résister voir croître très légèrement mais l’attentisme devrait être de rigueur en matière de recrutement de postes d’expansion et de technique-construction-aménagement. Les foncières et les promoteurs spécialisés devraient avoir quelques besoins, les premières en commercialisation-recommercialisation-négociation et en asset-management spécialisé à un moment ou les enseignes commerciales sont enclines à renégocier leurs loyers, les seconds, en responsable de programmes « retail » parce qu’ils ont très peu recruté depuis trois ans et que les équipes se sont réduites alors que les opérations sont de plus en plus complexes, intégrant notamment tous les éléments du développement durable.
• Le logement social (ESH) et plus généralement d’économie sociale (groupes CIL) devrait poursuivre ses recrutements, compte tenu de la situation du marché du logement dans les grandes métropoles et de l’implication du gouvernement avec les mesures qui vont suivre pour favoriser autant que possible le relèvement de l’activité pour atteindre le rythme de 500 000 logements par an à terme. Développement, programmes, renouvellement urbain, gestion de patrimoine dont les travaux de mise aux normes, gestion de proximité locataires, devraient générer des recrutements, sur l’Ile-de-France et en régions.
• Les fonctions techniques-construction, après quelques craintes de voir l’effet « Grenelle 2 » sur la mise à niveau des patrimoines passer au second plan pour des raisons budgétaires, vont sans doute continuer à être fortement demandées par les maîtres d’ouvrage, les BET, MOD/AMO, clés en main…Là encore l’exécutif à remis, dans les discours officiel tout du moins, le développement durable et les économies d’énergie dans le bâtiment au premier rang des priorités : directeurs de projets ingénierie-maîtrise d’œuvre, maîtrise d’ouvrage, AMO/MOD conducteurs de travaux bâtiment, responsables gestion technique-maintenance, responsables de site, postes de développement durable devraient continuer à être très recherchés. 
• Le « Grand Paris » et les engagements pris en matière de cession gratuite de foncier appartenant à l’Etat pour favoriser le développement du logement social par l’intermédiaire du secteur HLM et des SEM, devraient se traduire par des recrutements dans les sociétés et structures dédiées : asset-managers et responsable d’arbitrages dans des structures d’Etat, responsables d’opérations en SEM et EPA…

Ainsi, en prenant pour hypothèses qu’aucun incident macro économique majeur n’intervienne dans les prochains mois, que la construction de l’Europe de demain sera perçue comme  irréversible et de plus en plus maîtrisée par les instances centrales, que les mesures gouvernementales annoncées pour enrayer l’accroissement du chômage et favoriser l’emploi, à la fois par l’offre et par la demande, vont être suivies d’effet, l’immobilier français devrait rester actif, se porter mieux que bien d’autres secteurs de l’ économie touchés par la crise internationale, du fait de l’insuffisance du parc de logements dans les grandes métropoles, de la nécessité de le mettre à niveau dans le cadre du développement durable, de construire et de remettre aux normes des immeubles d’entreprise adaptés, de créer les infrastructures de transport adaptées, de répondre aux besoins des étudiants, seniors et cadres en mobilité, de répondre aux besoins d’épargne à long terme des particuliers l’immobilier restant toujours en France une valeur refuge, d’adapter le parc de locaux commerciaux aux évolutions de la distribution moderne et aux exigences, là encore, de Grenelle 2…

En conséquence, l’année 2012 ne sera certes pas « un bon cru » en matière de recrutement, mais dans ces conditions elle ne devrait pas être non plus une « Annus Horribilis ». Bref, toujours le « Ni-Ni ».