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Point de vue d'Alfonso Ponce

En Australie, les « Environmental Upgrade Agreements » innovent…

Dans un contexte économique incertain, marqué par une crise économique à laquelle s’est ajoutée une crise financière, la recherche de liquidités et l'utilisation de mécanismes de financement et de garantie adaptés aux objectifs techniques fixés par la loi (1) constituent souvent le défi premier de la réhabilitation du cadre bâti.

Subventions, défiscalisation, crédit d'impôt, prêts bonifiés (PTZ+ ou ECO PTZ), fond FEDER, les aides directes de l'État, des collectivités locales ou encore de la communauté européenne sont nombreuses.

Les mécanismes de marché et de répartition des économies tels que les certificats d'économie d'énergie, les tarifs de rachat, le tiers financement, ou encore le CPE viennent compléter les mécanismes d’intervention publique.

La technicité des critères de la plupart de ces dispositifs et l'évolution permanente des réglementations ne permettent pas toujours aux "utilisateurs finaux" une lecture facile et rapide des opportunités de financement qui leur sont offertes.

Pourtant il s'agit d'un enjeu essentiel puisque, sans la maîtrise de ces instruments, les ambitions de performance se trouveront diminuées et le risque de dérapage des coûts augmente.

La pratique à l'international est riche d'enseignements à cet égard.

En Australie, l’accès au financement nécessaire à un projet de rénovation environnementale est désormais simplifié grâce à un dispositif nouveau : les " Environmental Upgrade Agreements " (EUAs).

Ce dispositif est applicable aux structures commerciales, industrielles, aux IGH et aux logements sociaux groupés de l'État de New South Wales. Il fonctionne de la façon suivante:

I. Les travaux d’amélioration de la performance environnementale de l’immeuble (cette dernière peut porter sur l'eau, l'énergie, les déchets et plusieurs autres catégories d’impact) sont financés par un bailleur de fonds.
II. Ce prêt est ensuite remboursé au bailleur de fonds par l'autorité locale (ici le «Local Council»).
III. Le propriétaire ou l’utilisateur paye ensuite une "Environmental Upgrade Charge" (EUC), levée par l’autorité locale et correspondant aux économies réalisées après travaux.

Le système est largement inspiré du modèle PACE (Property Assessed Clean Energy), aussi connu sous l'acronyme AB 811.

Ce mécanisme financier innovant fonctionne de la façon suivante :

I. Un gouvernement local ou une autorité fiscale crée une "zone financière d'énergie propre" (Clean Energy Financing District) à laquelle peuvent adhérer l'ensemble des propriétaires.
II. Ces derniers peuvent par la suite faire une demande de financement pour rénover leur bien.
III. Le gouvernement local peut alors émettre des obligations ou bien autoriser les propriétaires à négocier leur financement avec une tiers.
IV. Le propriétaire prend en charge les mises à niveau à travers un paiement spécial adossé à la taxe foncière et limité dans le temps.
V. Une garantie de performances ou d'économies d'énergie (établie par le fournisseur de services) permet au propriétaire de rester dans une position de cash flow positive (les économies d'énergie réalisées grâce aux améliorations couvrant le coût du prélèvement adossé à la taxe foncière).
VI. En cas de vente, l'avis d'imposition reste lié à la propriété, et non à l'emprunteur.

Le modèle PACE s’est rapidement propagé aux États-Unis jusqu’en 2010 lorsque la FHFA (Federal Housing Finance Agency (2)) a demandé son arrêt. Le problème étant qu’en cas de saisies hypothécaires, les banques encouraient un risque de pertes du fait de la primauté des instances publiques et étaient récalcitrantes dans le contexte actuel vis à vis d’un système lié à la propriété et non à l’emprunteur. La FHFA a proposé une nouvelle version du PACE, la consultation publique prend fin en septembre 2012. Les PACE devraient revoir le jour sous une forme nouvelle à la fin de l’année.


1-Loi N°2009-967 du 3 août 2009 de programmation relative à la mise en œuvre du Grenelle de l’environnement, appelée Loi Grenelle 1. Il s'agit de réduire de 38% les consommations énergétiques des bâtiments existants d'ici à 2020 et pour les logements sociaux de réduire les consommations des 800 000 logements consommant plus de 230 kilowattheures d'énergie primaire par mètre carré et par an à des consommations inférieures à 150 kilowattheures d'énergie primaire par mètre carré et par an.
2-cette instance supervise les activités de Fannie Mae et Freddie Mac, qui garantissent plus de la moitié des prêts hypothécaires résidentiels aux États-Unis.