Logement
Point de vue de Laurent Demeure, Coldwell Banker France & Monaco

« S’inspirer du modèle américain serait plus efficace pour dynamiser le marché immobilier, résoudre la crise du logement et relancer l’économie »

L'immobilier a beaucoup été mis à contribution par le gouvernement depuis le début de l'année. Durée de détention doublée pour l’exonération des plus-values perçues sur la vente d'une résidence secondaire ou un investissement locatif, augmentation de la CSG de 2 points sur les revenus et les plus-values immobilières, plafonnement des loyers, assujettissement des non-résidents à la CSG, augmentation du taux de l’ISF, contribution exceptionnelle sur la fortune, soumission des plus-values immobilières des terrains à bâtir au barème de l’IRPP et suppression de l’abattement croissant en fonction de la durée de détention des terrains à bâtir... Et ce n’est pas fini ! Des élus PS viennent de suggérer la création d’une taxe sur les ventes immobilières de luxe (supérieures à 1 M€) pour frapper essentiellement les investisseurs étrangers...

Autant de mesures dissuasives qui sont très défavorables à l'investissement immobilier en France et à la création d’emplois !

Dans ce cadre morose, l'abattement exceptionnel de 20 % qui s’ajoute à l’abattement lié à la durée de détention, prévu sur les ventes réalisées en 2013 , est une véritable bouffée d'oxygène ! Cependant, cette mesure reste insuffisante pour véritablement doper les ventes car l'abattement est applicable sur l’impôt de 19 % et non pas sur les prélèvements sociaux de 15,5 %, soit une baisse réelle de 3,8 % seulement (380 € par tranche de 10 000 € de plus-values).

Le gouvernement veut provoquer un choc de l’offre pour le logement. C’est, en effet, plus que souhaitable pour atteindre l’objectif de 500 000 nouveaux logements construits par an afin de loger convenablement les Français. Un secteur de logement florissant est essentiel au bien-être économique et social du pays. Être locataire ou propriétaire coûte de plus en plus cher et les Français ont de plus en plus de difficulté à supporter cette charge. Ils subissent les conséquences du petit nombre de logements construits pendant des décennies. Quand une offre faible cohabite avec une demande forte, les prix restent élevés.

L'adage est connu : "Quand le bâtiment va, tout va !"

Il est urgent de passer d’une fiscalité sur l'immobilier, aujourd’hui dissuasive et contre-productive, à un véritable plan de relance de l’immobilier qui peut devenir un moteur essentiel de la croissance d’une économie actuellement en panne et d’une création d’emplois inexistante. La bonne santé de l’économie commence par celle du marché de l’immobilier. Les Etats-Unis l’ont bien compris. L’immobilier était la priorité du dernier plan de relance économique pour faire redémarrer la consommation et l’emploi. Conséquence de la reprise du marché immobilier, le taux de chômage des Etats-Unis est redescendu à son niveau le plus faible depuis janvier 2009. Une augmentation des ventes et de la construction a immédiatement un effet positif sur la consommation (travaux, décoration, etc.) et sur l’emploi.

Pourquoi ne pas s’inspirer du modèle américain et de la Tax Differed Exchange 10-31. ?

Contrairement à la France, qui offre une prime à la conservation du bien immobilier (30 ans !), aux Etats-Unis, plus on détient un bien, plus l'imposition est élevée. Les Américains proposent donc une prime à la rotation en permettant l’amortissement du bien. De plus, pour rendre ce système plus incitatif lorsqu'il y a réinvestissement, les plus-values sont gelées, permettant ainsi d'entretenir un cycle d'investissement permanent qui contribue à la croissance économique. Une telle mesure permettrait de fluidifier le marché immobilier et de relancer la construction pour atteindre l’objectif logement du gouvernement,et en même temps relancer l’économie et la consommation. Et rapporterait plus de recettes fiscales grâce à l’augmentation que le système choisi actuel...

Les ventes qui ne se réalisent pas pour éviter l’impôt sont finalement nombreuses (sinon le gouvernement ne chercherait pas à créer un choc de l’offre en 2013) et au final, c’est un bien mauvais calcul pour les recettes publiques... Une taxation nulle ou très basse sur les plus-values inciterait, au contraire, les propriétaires à augmenter et à « faire tourner » plus souvent leur patrimoine immobilier, ce qui relancerait l’économie, créerait des emplois, fournirait des logements locatifs de qualité à des loyers raisonnables et rapporterait à l’Etat d’importantes recettes fiscales par le biais de droits de mutation immobilière.

La fiscalité immobilière américaine entraîne un cercle vertueux dans le secteur du bâtiment. Le nombre de transactions se multipliant, les réinvestissements dans l’immobilier, y compris neuf, sont nombreux. La France aurait intérêt à suivre cet exemple pour que le secteur immobilier, aujourd’hui en crise, devienne, au contraire, un moteur de la reprise économique.