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"D’ici 5 ans, un quart des emprunts immobiliers seniors européens, soit 33 Mds€, proviendront directement d’investisseurs institutionnels."

C'est ce qu'a déclaré Mahdi Mokrane, directeur de la Recherche et de la Stratégie chez AEW Europe.

Le gestionnaire d’actifs immobiliers pour compte de tiers paneuropéens estime qu’un quart des emprunts hypothécaires immobiliers seniors européens, soit 33 Mds€ par an, pourraient provenir d’assureurs, de fonds de pension et de fonds de dette spécialisés d’ici cinq ans.

“Un profond changement structurel s’opère sur le marché européen du prêt immobilier commercial, indique Mahdi Mokrane. Les assureurs et les fonds de dette spécialisés commencent à combler le vide laissé par le retrait des banques de ce secteur. Si l’on observe le phénomène à grande échelle survenu aux Etats-Unis dans les années 90 avec l’entrée des investisseurs institutionnels sur ce marché, je ne serais pas surpris de voir qu’environ 25 % des emprunts seniors proviennent de ces nouvelles sources au cours des cinq prochaines années.”

Mahdi Mokrane a estimé de façon conservatrice que chaque année, il y a en Europe quelque 100 Mds€ d’emprunts seniors adossés à des actifs immobiliers de qualité, bien placés, et bien loués, un chiffre de loin inférieur aux 250 Mds€ au plus fort du marché de l’investissement en 2007. Si l’on prend pour hypothèse une croissance économique européenne modérée et une expansion très limitée des investissements immobiliers d’entreprise, les prêts seniors pourraient augmenter pour passer à 130 Mds€ d’ici 2017, un montant dont les assureurs, les fonds de pension et autres acteurs pourraient aisément absorber 25 %, autrement dit 33 Mds€.

Les investisseurs institutionnels sont actuellement attirés par les 4 % et plus de rendement net réalisables sur les emprunts immobiliers seniors garantis par des actifs core et occupés par des locataires de qualité ; un rendement qu’ils jugent attractif comparé à celui des obligations corporate de très bonne signature offrant un rendement de 2,4 % et aux 0,8 % offerts par une variété d’obligations d’Etat à cinq ans (la principale dette souveraine de l’Europe). Pour atteindre approximativement le même rendement (« low investment grade ») que les emprunts seniors immobiliers, les investisseurs auraient à cibler le marché des prêts des petites entreprises européennes avec une exposition au risque bien plus élevée.

Mahdi Mokrane a ajouté que cette recherche de rendements sécurisés s’observe également sur le marché de l’immobilier physique, où les investisseurs institutionnels se concentrent sur les actifs les plus « core » et délaissent la partie plus risquée du marché. Dans ce contexte de grandes incertitudes politiques et économiques de la zone euro, cette tendance devrait persister jusqu’à au moins septembre 2013 et jusqu’aux élections générales en Allemagne – l’acteur décisif de la crise actuelle.

Mais l’offre d’actifs core immobiliers de qualité sur les principaux marchés que sont Londres, Paris et Munich est aujourd’hui très contrainte. Cela s’explique par le peu de livraisons d’actifs neufs intervenu ces dernières années. Cette rareté de l’offre neuve dans les meilleurs localisations a pour conséquence, d’une part une augmentation des loyers et de l’autre un maintien de taux de rendements faibles sur ces actifs.

L’effet de tout ceci se traduit par une augmentation de l’écart des taux de rendement entre d’un côté les secteurs dits périphériques et de l’autre les secteurs dits primes. A titre illustratif l’écart de taux est aujourd’hui à son plus haut entre par exemple la Vallée de la Tamise à l’Ouest de Londres ou le quartier des affaires de la périphérie Ouest de Paris (dont La Défense) et les secteurs ultra recherchés que sont le West End de Londres ou le QCA à Paris.

Dans un contexte de rationnement de crédit, AEW Europe s’attend à voir émerger de ces marchés périphériques des opportunités sur des actifs « distressed » mais de qualité. En effet, certaines de ces localisations présentent des fondamentaux sous-jacents solides qui devraient leur permettre de rebondir, avec des rendements attendus en compression à partir de 2014 lorsque la phase d’assainissement du marché sera pratiquement terminée.

AEW Europe a récemment lancé deux stratégies visant ces deux principaux thèmes d’investissement sur le marché européen de l’immobilier : fin juillet, le gestionnaire d’actifs immobiliers a annoncé avoir levé 240 M€ pour le fonds Senior European Loan Fund, qui vise une capacité totale d’investissement de 500 M€.

AEW Europe a parallèlement lancé un fonds d’opportunité pan européen, dont la stratégie est d’investir à la fois dans l’immobilier européen direct « distressed », et dans de la dette mezzanine. Ce fonds, AEW Europe Partners Fund, a un taux de financement cible de 60 à 65 % et vise un taux moyen de rendement annualisé entre 16 % et 18 % par an, déductions faites des frais et dépenses.

« Les grandes plaques tectoniques de la dette immobilière européenne et des marchés des actifs bougent très lentement dans un contexte de risques politiques et économiques très élevés. Mais elles bougent et ouvrent progressivement des opportunités pour les investisseurs institutionnels qui privilégient cette classe d’actifs dans un univers de rendements sans risque historiquement faibles et marqué par une pénurie importante d’actifs immobiliers très core », conclut Mahdi Mokrane.