Logistique
Point de vue de Laurent Lamatiere, Pôle d’Intelligence Logistique

La très grande hauteur : une solution au manque de foncier ?

Il est communément acquis que l’une des évolutions majeures de ces 20 dernières années en immobilier logistique a été l’augmentation de la hauteur libre des bâtiments. Le standard de +/- 10 m s’est imposé à tous : concepteurs, utilisateurs, promoteurs, investisseurs…

Quelques tentatives ont été menées pour augmenter cette capacité  (notamment dans la partie centrale en cas de double face..) mais de manière plutôt opportuniste et sans donner d’avantage concurrentiel exceptionnel.
En parallèle, l’un des reproches formulé à l’encontre des usines logistiques est la grande consommation de foncier ramenée à la surface édifiée. Nous rappellerons ici que cette donnée est imposée par la règlementation ICPE et notamment le recul de 20 m nécessaire sur l’ensemble du périmètre construit.
Cependant, un certain nombre d’élus, de responsables d’aménagement foncier ou autres architectes nous soumettent des idées de surdensité pour les futurs sites logistiques, avec notamment une possibilité de très grande hauteur, voire d’entrepôts à étage.
Ces derniers existent déjà au Japon par exemple (Prologis) voire à Pantin (site Foncière Europe Logistique 3.20€ | +2.56% ), mais ils doivent être considérés, soit comme une réponse adaptée a une demande spécifique (pas de semi remorques et foncier inexistant au Japon) soit à de la logistique dite urbaine.
Sur nos sites plus classiques,  les dispositions d’urbanisme permettant de pouvoir disposer de très grande hauteur (supérieures à 15 m) sont très intéressantes quand il s’agit d’installer des équipements de type trans-stockeurs, qui peuvent effectivement atteindre des dimensions de plus de 30 ou 40 m, que l’on peut trouver par exemple sur le site Ikea de la Feuillane dans les bouches du Rhône.
Ce n’est pas la norme !
Cette possibilité de grande hauteur n’est pour l’instant réservée qu’à quelques chargeurs, propriétaires de leurs sites et dans un contexte particulier. N’oublions pas que 80 à 85 % des surfaces logistiques sont locatives et propriétés d’investisseurs.
Car augmenter la hauteur pose des problèmes techniques et des couts supplémentaires :
Au-delà des 12 m libres, les systèmes sprinkler (notamment de type ESFR) ne sont plus efficaces et nécessitent donc de redescendre des tètes complémentaires en nappe dans les racks, ce qui est bien sur techniquement possible mais va à l’encontre de bâtiments standardisés, disponibles de suite et qui nécessitent des interventions de démontages en fin de contrat lourdes et couteuses.

Pour les grandes hauteurs, le type de chariot élévateur nécessaire doit aussi être adapté et cela a aussi des conséquences sur son coût (plus du double), sa maintenance, sa conduite et la qualification des conducteurs voire la planimétrie de la dalle.

Enfin, de façon plus générale, le coût de construction est plus élevé car au delà des matériaux en plus grande quantité, apparaissent des problèmes techniques comme un poinçonnement plus important en grande hauteur et donc des charges de dallage basculant du 5 T/m² standard (interprétation classique  du DTU 13.3) à 8 ou 9T/m²… sans oublier un système de chauffage surdimensionné.

Ces surcoûts ne se retrouvent pas (ou très peu) dans des loyers plus élevés d’où le compromis actuel qui satisfait l’ensemble des acteurs de la filière.
En conclusion, nous sommes demandeurs à ce que les PLU ou autres documents d’urbanisme nous octroient la capacité à construire plus haut mais nous ne croyons pas à cette unique possibilité pour réduire l’impact des bâtiments logistiques sur leur environnement et pour augmenter leur emprise foncière.
 

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