Commerce
Point de vue de Jérôme Le Grelle, Convergences-CVL

Comment éviter les potentiels effets pervers du "triple net" ?

Les locataires des centres commerciaux supportent des charges parfois élevées, excédant la refacturation des consommations énergétiques ou de maintenance courante pour inclure des dépenses de communication, de confort et de services à la clientèle. Le bail dit "triple net", en vertu duquel le bailleur refacture 100 % des charges au locataire (y compris les gros travaux, la taxe foncière et les frais et honoraires de gestion), y est en outre courant. Nettement à l'avantage du bailleur, il lui procure un sentiment de sécurité sur ses prévisions de cash flow.

Ce sentiment est hélas trompeur. En effet, le schéma ne fonctionne que tant que le taux d’effort ( (loyer + charges) / chiffre d'affaires) reste supportable par le commerçant. Or, structurellement, les charges subissent la hausse des coûts de l'énergie, du personnel, etc. tandis que, du fait de la crise et des modifications de tendances de consommation, les chiffres d'affaires réalisés en magasin décroissent ou stagnent. L'évolution contraire de ces deux indicateurs peut aller jusqu'à remettre en cause la rentabilité des magasins. Les enseignes en sont parfaitement conscientes, qui sont de plus en plus nombreuses à exiger de limiter les charges et leur évolution, voire de les caper. Certaines essayent d’aller plus loin en négociant des loyers charges incluses.

On voit ainsi que, à moyen terme, la sécurité du cash flow pour le bailleur n'est peut-être qu'apparente et qu'elle passe par la réduction des charges. Celle-ci rime hélas trop souvent avec réduction des prestations, enclenchant le cercle vicieux des entretiens reportés, des animations réduites… tout cela affectant en profondeur la qualité même de l’actif. Une gestion plus avisée implique trois devoirs : la maîtrise de l'information relative à chacun des postes de dépense, l’anticipation et la programmation d'investissements (destinés par exemple à rendre les centres moins énergivores) et la prise en compte de dimension commerciale de l'actif. Le confort et les flux de clientèles transformable en chiffres d’affaire sont précisément, rappelons-le, ce qui justifie des charges relativement plus élevées qu'ailleurs.

En bref, le bailleur devrait se méfier d'une approche simpliste du triple net, qui peut le rendre aveugle aux vrais enjeux, et analyser attentivement son budget de charges. Sa structure et son évolution en disent parfois plus long sur la pérennité de l'actif que le rendement locatif à court terme.