Logement
Point de vue de Denys Brunel, Chambre des Propriétaires

Réquisition des logements vacants : de l'idéologie pure

La seconde version du projet de loi Duflot vient d'être votée à l'Assemblée nationale, avant d'être examinée lundi en séance publique par le Sénat. La disposition relative aux réquisitions a été au passage assouplie par la ministre de l'Egalité des territoires et du Logement elle-même : en l'état actuel du texte, qui ne devrait pas changer (les nombreux amendements de l'opposition ont bien peu de chances d'aboutir...), un propriétaire a vingt-quatre mois pour engager les travaux nécessaires à la location et louer effectivement son bien. A quoi sert cette mesure ?

Je constate d'abord qu'elle ne satisfait personne : certaines associations de mal-logés ont fustigé le rallongement à deux ans pour mettre un logement en état d'être loué, comme certains parlementaires de la majorité l'ont fait aussi. En face, les députés libéraux, Benoist Apparu en tête, ont dénoncé l'inanité d'une mesure qui, par le passé, n'a jamais été utilisée avec succès. Au bout du compte, la ministre s'est abritée derrière des précautions constitutionnelles, son texte ayant été une première fois invalidé, pour justifier la forme de cette disposition, s'engageant à réquisitionner dès cet hiver. Au demeurant, en professionnel, je trouve que le texte est singulier : il ne faut pas deux ans pour remettre un logement en état et tout se passe comme si le gouvernement avait voulu atténuer la mesure, sentant qu'après tout elle demeurera théorique. Soit elle est justifiée et porteuse d'efficacité, soit elle ne l'est pas. Tout cela manque notoirement de clarté.

De quoi s'agit-il en réalité ? On voit bien déjà que le gouvernement a visé la vacance dite spéculative des investisseurs institutionnels et non des particuliers, qui se déguise en vacance technique, c'est à-dire motivée par le besoin de travaux d'habitabilité ou de confort. Une fois encore, pourquoi ne le dit-on pas haut et fort, en laissant croire que les particuliers sont concernés ? Car enfin, va-t-on sanctionner de la confiscation de son bien un bailleur qui n'a pas les moyens de remettre son logement en état ? Il ne saurait en être question. Cette situation existe, elle est même fréquente : la rentabilité de l'investissement locatif dans l'ancien n'est pas telle qu'elle dégage des marges de manœuvre budgétaires suffisantes pour des travaux importants, et la plupart des bailleurs font l'expérience du déficit et de la sollicitation de l'épargne personnelle (quand ils en ont...) pour assumer les travaux. S’agit-il, en fait de préparer pour la suite la réquisition de biens ?

Le bailleur privé qui trouve le financement d'une manière ou d'une autre pour réaliser ses travaux les engage. Quel intérêt aurait-il à stériliser un bien qui va se dégrader du fait de l'inoccupation, qui va générer des impositions, qui pourra être squatté, plutôt que de l'exploiter? Dans le cas où le bien est géré par un administrateur de biens, cette évidence est encore plus violente : outre le devoir de conseil du professionnel, qui y manquerait s'il inclinait le propriétaire à ne pas louer, il y a la question des honoraires... Le gestionnaire locatif n'est payé que sur les flux de loyer !

Bref, le phénomène de la fausse vacance technique ne peut être qu’exceptionnel et le fait de propriétaires, qui raisonnent en termes d'arbitrage et peuvent parfois trouver intérêt à ne pas relouer en vue d'une cession. Là encore, qui plus est, on est bien davantage sur l'exception que sur le système. Il est temps de cesser de faire croire qu'on tient avec la réquisition un pan de la politique du logement. Le gouvernement soigne le symbole et pour tout dire, l'idéologie. Pense-t-on aussi à tous les cas, tels qu’une mutation à l’étranger pour six mois, un an ou deux ans dans une ville lointaine ?
Pense-t-on aussi aux indivisions et aux conflits familiaux ? Et enfin, si l’on veut vraiment cerner la définition d’un logement vacant, on s’engage dans une voie très dangereuse et attentatoire aux libertés individuelles.

Le gouvernement se livre à un exercice bien dangereux, doublement risqué. Oui, cette disposition effraie les ménages, fût-ce à tort. Oui, elle créera la déception parce qu' "il n'y rien à gratter", si vous m'autorisez cette expression populaire. Quelques dizaines de logements peut-être, pour lesquels on déshabillera Pierre pour habiller Paul : des logements destinés à la découpe et à l'accession intermédiaire seront pris et attribués, à grand renfort de médiatisation, et le tour sera joué... Sauf que les attentes des associations ou des élus sont fondées et qu'elles ne s'accommoderont pas des effets d'annonce. L'idéologie peut toujours prendre deux formes, celle du verbe et de l'écume et celle de l'action sereine, louable quand l'humanisme la sous-tend. Le gouvernement doit en la matière se méfier des réveils difficiles.