Les difficultés de Virgin ou d'autres font réfléchir plus d'un propriétaire, en particulier ceux des bâtiments commerciaux de centre-ville accueillant de grandes et moyennes surfaces : quel serait le sort de cet actif en cas de départ de son principal occupant ?
Les locaux les plus vulnérables sont ceux qui sont affectés d'une commercialité plutôt moyenne. L'enseigne faisant venir sur son nom, la dynamique de son succès lui permet de compenser les handicaps de la situation ou de la configuration des locaux. C'est clairement le cas de Virgin qui recherchait d'abord des bâtiments atypiques et dotés d'un certain prestige, sans qu’ils soient tous pour autant des emplacements n°1. Que l'enseigne quitte les lieux et les imperfections apparaissent au grand jour aux éventuels repreneurs : le propriétaire voit non seulement son cash flow se tarir, mais aussi la valeur de son bien fondre comme neige au soleil.
Se contenter d'espérer une recommercialisation à l'identique ne peut conduire qu’à aggraver la situation, en faisant perdre toute commercialité au site par une vacance prolongée. Le départ d'une moyenne surface s'explique généralement, indépendamment du contexte conjoncturel, par des difficultés liées au local lui-même car, quoi qu'on en dise, le commerce de centre-ville cumule les handicaps : livraisons, stationnement, charges locatives élevés, fonctionnement en étage…autant de facteurs aggravant les contraintes d’exploitation. Si une enseigne jette l'éponge, ses concurrents y regarderont à deux fois avant de prendre sa place.
Une chose est sûre, il n'y a pire événement que la vacance pour miner la commercialité et la valeur locative d'un site. Le propriétaire doit donc veiller à trois choses :
- Rester vigilant et suivre l’activité de ses locataires pour anticiper les difficultés
- Imaginer des solutions alternatives et identifier des activités de remplacement, en tenant compte du marché, de la situation et de la capacité d'adaptation des locaux ; au besoin, prévoir même un changement d'affectation
- Prendre l'initiative d'un projet de reconversion / recommercialisation pour assurer la transition la plus fluide possible le moment venu, l'enseigne et la ville pouvant y être associées en qualité de partenaires.
