Logement
Point de vue de Caroline Couzineau, SBKG

Loi Duflot : mode d'emploi

Comme le dispositif Scellier qu’elle remplace, la loi Duflot en vigueur depuis le 1er janvier 2013 permet aux investisseurs d’obtenir une réduction d’impôt. Elle est de 18 % du montant de l’investissement. Le bénéfice de la réduction dépend du respect d’un certain nombre de conditions. Le dispositif Duflot s’applique aux contribuables qui acquiert un logement directement ou par l’intermédiaire d’une société non soumise à l’impôt sur les sociétés (par exemple une SCPI).

Quels logements sont concernés ?

Les logements acquis entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2016 ; les logements neufs respectant la réglementation thermique 2012 (RT 2012) ou conforme au label « bâtiment basse consommation énergétique, BBC 2005 » Ou logements réhabilités conformes au label « haute performance énergétique rénovation, HPE rénovation 2009 » ou « bâtiment basse consommation énergétique rénovation, BBC rénovation 2009 » ; les logements situés dans des zones du territoire où le déséquilibre entre l’offre et la demande de logements est le plus marqué (logements situés dans les communes de la zone A, A bis, B1 et B 2).

Dans un même immeuble, au moins 20 % des logements ne devront pas être acquis dans le cadre du dispositif Duflot, une mixité à laquelle doit veiller le promoteur.

Quelles sont les conditions d’application de la réduction d’impôt ?

Le logement doit être donné en location nue à titre d’habitation principale pendant au moins neuf ans ; la location ne peut pas être conclue avec un ascendant ou un descendant ; l’engagement de location doit être effectif dans les 12 mois qui suit la date d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure ; les loyers sont plafonnés. A titre d’exemple, en 2013 dans la zone B 1, le loyer mensuel d’un 50 m² ne peut pas dépasser 10,67 € par m² charges non comprises. Les ressources des locataires ne peuvent pas excéder certains plafonds. A titre d’exemple, en 2013 dans la zone B 1, le plafond annuel de ressources pour un couple est de 39.731 €.

Quelles sont les modalités d’application de la réduction d’impôt ?

La réduction d’impôt est calculée sur le prix de revient du ou des logements, retenu dans la limite d’un plafond de 5 500 € par m2 de surface habitable. Cette base ne peut excéder 300 000 € par contribuable. Au titre d’une même année, le contribuable ne peut bénéficier de la réduction d’impôt qu’à raison de l’acquisition, la construction ou de la transformation que de deux logements au maximum. Le taux de la réduction d’impôt est de 18 % pour les investissements afférents à des logements situés en métropole et 29 % pour ceux réalisés en outre-mer. La réduction d’impôt est répartie sur neuf années à raison d’un neuvième par an. La réduction d’impôt Duflot est incluse dans le plafond des niches fiscales fixé à 10 000 € pour 2013.

Exemple

Pour un investissement dans un logement de 50 m² dans la zone A pour un prix de 225 000 € : on suppose que le loyer est inférieur à 13,25 € le m² et que les locataires remplissent les conditions de ressources (54 554 € par an pour un couple dans la zone A). Le prix au m² est inférieur à 5 500 € le m² et le montant de l’investissement est inférieur à 300 000 €. La réduction d’impôt est donc de 40 500 € (225 000 * 18 %) sur 9 ans, soit 4 500 € par an. Pour conserver l’intégralité de la réduction d’impôt (4 500 € par an), les autres niches fiscales du contribuable, comme l’emploi salarié à domicile par exemple, ne doivent pas dépasser plus de 5 500 € d’avantages.

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