Commerce
Point de vue de Charles-Edouard Brault, Cabinet Brault & Associés

Un loyer fixé par paliers exclut-il la règle du plafonnement en renouvellement ?

(Cass. 3e civ., 6 mars 2013, arrêt n° 12-13962)

Lors de la conclusion d’un bail initial, les négociations aboutissent souvent à différer le loyer convenu, et ce soit dans le cadre d’une franchise de loyer pour une période déterminée, soit d’une fixation par paliers successifs, le plus souvent pour les trois premières années.

Dans le cas d’une franchise ou remise temporaire de loyer, le prix convenu peut servir sans difficulté de référence ultérieure en révision ou en renouvellement, et ce pour le calcul du loyer plafonné.

Mais pour les baux dits à paliers, une difficulté demeure pour déterminer le prix qui doit être prise en compte pour le calcul du loyer plafond. Cette difficulté résulte de la rédaction qui sera adoptée…

En 2006, la Cour de cassation avait estimé qu’une cour d’appel avait exactement retenu que le montant à prendre en compte pour le calcul de la variation indiciaire était celui fixé par les parties lors de la prise d’effet du bail à renouveler, et ce quels que soient les abattements ou remises convenus (Cass. 3e civ., 17 mai 2006, arrêt n° 05-11685).

Les conséquences ne sont pas négligeables et découlent donc de la rédaction du bail :

  • s’il s’agit d’un véritable bail à paliers, il faudrait alors tenir compte du loyer d’origine (soit le loyer du premier palier) pour calculer le loyer plafonné en révision et en renouvellement,
  • s’il s’agit d’un prix convenu qui a ensuite fait l’objet d’un abattement pour une certaine période, c’est donc le loyer d’origine qui sera pris en compte pour le calcul du loyer plafond.

En l’espèce, un loyer découlait d’une transaction conclue entre les parties, et avait été déterminé par paliers progressifs, soit :

  • un montant pour la première période triennale,
  • un montant réajusté pour la seconde période triennale,
  • et un autre montant réajusté pour la troisième période triennale.

Il s’agissait donc d’une situation juridique différente de celle ayant abouti à l’arrêt du 17 mai 2006, puisque les parties étaient alors convenues d’un loyer initial puis d’abattements temporaires s’étalant sur plusieurs années.

La cour d’appel de Paris avait retenu l’argumentation de la bailleresse en estimant que les modalités de fixation du loyer par paliers dans le bail excluaient la fixation d’un loyer de base, ce qui mettait dès lors obstacle à l’application de la règle du plafonnement et imposait d’apprécier le loyer de renouvellement à la valeur locative.

Il s’agissait donc d’un nouveau cas de déplafonnement qui n’était pas explicitement prévu par la loi mais qui découlait de l’absence d’un loyer de base susceptible de servir d’assiette de calcul au loyer plafonné en renouvellement. Cette approche suscitait nécessairement des réserves dans la mesure où l’article L 145-34 du code de commerce fait référence au « loyer applicable lors de la prise d’effet du bail renouvelé (…) », ce qui implique à l’évidence de prendre en compte le loyer exigible pour la première période triennale.

Dans son arrêt du 6 mars 2013 destiné à être publié au Bulletin, la Cour de cassation casse l’arrêt d’appel au visa de l’article L 145-34 du code de commerce.

Pour la Cour de cassation, les modalités conventionnelles de fixation du loyer ne pouvaient exclure la règle du plafonnement, et la variation indiciaire doit s’appliquer au loyer initial acquitté par le preneur lors de la prise d’effet du bail à renouveler, et ce nonobstant la fixation conventionnelle d’un loyer progressif par paliers.

Alors que la conjoncture économique amène souvent les parties à convenir d’un loyer progressif pour les premières années de la location, il faut donc rédiger avec prudence la convention locative, le bailleur ayant tout intérêt à préciser clairement le loyer d’origine qui pourra donc servir de base pour le calcul du loyer plafond, et ce indépendamment des abattements périodiques convenus.