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84 100 m² - C'est le volume placé à Marseille intra-muros en 2012, selon BNP Paribas RE.

Avec 84 100 m² placés, Marseille intra-muros représente 54 % des 150 000 m² placés sur Aix/Marseille en 2012. Ainsi, contrairement à la plupart des autres métropoles françaises en 2012, les volumes de bureaux traités ont connu une augmentation significative sur le marché d’Aix-Marseille par rapport à 2011, ce qui représente une performance historique pour les Bouches-du-Rhône.

BNP Paribas Real Estate constate que les transactions de grande taille (supérieures à 5 000 m²), portant notamment sur des opérations en compte propre et "clé en main", ont animé le marché en 2012, alors qu’elles avaient fait défaut en 2011.

Cette tendance s’est notamment manifestée à Euroméditerranée et à Aix-en-Provence. Le marché aixois, où la part du neuf représente 60 % de volumes traités, s'est fortement redressé après une mauvaise année 2011.

En dépit du fort volume de bureaux traités en 2012, l'offre disponible à un an n'a enregistré qu'une légère baisse. En effet, ces transactions ont consommé des surfaces disponibles à plus d'un an, qu'il s'agisse de pré-commercialisations, de comptes propres ou de "clé-en-main". Une partie de l'offre neuve a tout de même été absorbée, notamment à Aix-en-Provence. En revanche, les libérations d'immeubles d'ancienne génération ces deux dernières années ont considérablement augmenté le stock d'offre de seconde main sur le secteur.

A Marseille, l'offre de seconde main se résorbe, de même que l'offre neuve, malgré 10 000 m² de livraison de bureaux environ à prévoir au cours de l'année 2013. Ainsi, sur l’ensemble du marché, l'offre neuve à un an s’établit à 76 000 m², en baisse de 14 %, alors que l'offre de seconde main progresse de 7 %.

Selon BNP Paribas Real Estate, les volumes de mises en chantier de bureaux livrables pour les deux prochaines années se situent à des niveaux relativement faibles. Ils s’effectueront essentiellement à Euroméditerranée et à Aix-en-Provence, où la demande sur ce type de biens est la plus importante.

Dans le quartier central des affaires marseillais, la rareté d’offre neuve commence à se résorber. « Le marché deviendra plus fluide avec l’arrivée de grandes opérations prévues à échéance 2015-2016, comme par exemple Euromed Center, développée par Foncière des Régions et Crédit Agricole Assurances, totalisant 47 800 m² de bureaux qui permettront de répondre à la demande exprimée actuelle et à venir. Le premier immeuble de cette opération, l’Astrolabe, d’une surface de 15 000 m², dont la livraison est prévue début 2015, va notamment permettre de répondre à des utilisateurs exigeants souhaitant des bureaux neufs de grande qualité » souligne Pascal Schori, directeur régional PACA de BNP Paribas Real Estate.

Loyers : l'écart se creuse

Les loyers moyens de bureaux neufs n’ont pas connu d’évolution marquée ces dernières années. Ils ont tendance à légèrement diminuer dans les secteurs périphériques de Marseille, à l’inverse du centre-ville où ils se maintiennent. Le niveau d’offre de seconde main reste abondant et ne permet pas une progression des valeurs locatives.

Dans les parcs tertiaires d'Aix-en-Provence, les valeurs demeurent stables, elles pourraient diminuer dans le seconde main au regard de l'offre abondante.

BNP Paribas Real Estate constate que la valeur « prime » a atteint en 2012 un niveau historiquement élevé à 270 € HT/HC/m²/an, sur un immeuble déjà loué, actuellement en chantier dans le quartier d’affaires Euroméditerranée, l’immeuble Le Balthazar. A noter : l’Astrolabe, premier immeuble d’Euromed Center, est proposé à un niveau de loyer de 250 € HT/HC/m²/an (en valeur actuelle indexable jusqu’à la livraison).

« Nous avons vu se développer en 2012 les opérations en compte propre par manque d’offre neuve répondant aux exigences des utilisateurs. En ce début d’année, des demandes importantes sont en cours mais nous disposons seulement de 6 000 m² disponibles immédiatement sur Euroméditerranée. Par ailleurs, l’intérêt des investisseurs pour Marseille est toujours très significatif même si le volume investi en 2012 est inférieur à celui de 2011. Dans ce cas précis, c’est l’offre de produits sécurisés qui a fait défaut », conclut Pascal Schori.