Logement
Point de vue de Denys Brunel, Chambre des propriétaires

Garantie des risques locatifs et garantie locative à haut risque

C'est un serpent de mer : la première évocation du besoin de garantir les impayés de loyer est apparue...au cours de la campagne présidentielle de 2002.

Marie-Noëlle Lienemann, qui a précédemment été la secrétaire d'Etat au logement de Lionel Jospin, a émis l'idée d'une "couverture logement universelle". L'ancêtre de la GRL, aujourd'hui devenue GURL, était née. Onze ans donc que le concept a été forgé.

Les assurances purement privées ne se sont pas imposées dans leur ensemble, trop timidement commercialisées, assorties de nombreuses contraintes, très attentives à la capacité financière des locataires à honorer leurs engagements de payer. Elles n'ont été souscrites que pour 5 % des logements locatifs du parc privé.

Un autre système d’assurance est de ce point de vue souhaitable pour rééquilibrer les rapports entre les bailleurs et leurs propriétaires et favoriser des relations de confiance. Mais il est permis de s’interroger sur la viabilité du système envisagé par l’actuel gouvernement.

D'abord, le caractère systématique de la couverture, c'est-à-dire obligatoire pour le bailleur, va faire du parc locatif privé un lieu où l'on sait que le non-respect du contrat est sans conséquence. En effet, le bail postule pour obligation fondamentale le paiement du loyer en contrepartie de la fourniture du service, mais qu'adviendra-t-il si les locataires et les propriétaires sont déresponsabilisés par une assurance universelle?

Il s'ajoute à cela que la GURL couvrirait les locataires dont le taux d'effort va jusqu'à 50 %, et les sinistres quelle que soit leur origine. Il n'est que de regarder la situation des contrats qui ont existé sur le marché depuis la création de cette couverture en 1980 pour se persuader que le choix du gouvernement est techniquement intenable.

Le rapport sinistre à prime de tels produits est extrêmement fragile, au point qu'une dizaine d'assureurs en trente ans sont entrés et sortis du marché. Les seuls qui aient pu maintenir des résultats techniques satisfaisants ont observé des règles du jeu strictes, et n'ont laissé dériver ni la sélection selon l'équation entre revenus et loyers, ni la rigueur du recouvrement.

Le produit qui verra le jour, fût-il le fruit d'un partenariat public-privé, peut-être même pour cette raison, ne doit pas ignorer cette règle, sauf à dériver très vite. En particulier, on aurait tort de croire que le ratio de 1 à 3 entre le loyer et les revenus n'a aucun fondement : on sait que sans reste à vivre suffisant le locataire court le risque d'étouffer financièrement et d'être dans une situation inextricable.

Au cas par cas, on pourrait admettre de monter au-delà des 30 ou 33 %, mais certainement pas de façon systématique. Dans ce contexte, il conviendrait d’exclure du système les locataires de mauvaise foi pour ne couvrir que les « accidents de la vie ». La moitié des difficultés de paiement proviennent en effet d’événements fortuits tels que la perte d’emploi, une séparation ou un divorce, la maladie ou un accident grave, l’invalidité ou le décès du conjoint.

Il est tout à fait envisageable de décider que ces risques seraient couverts par une garantie souscrite auprès d’assureurs privés, et prise en charge, de manière équitable, par le propriétaire et le locataire.

On ne peut admettre que les impayés soient absous : les locataires de mauvaise foi doivent à l'inverse être plus durement sanctionnés qu'ils ne le sont aujourd'hui, et le risque auquel ils exposent leur bailleur ressorti à des assurances privées, certainement pas au dispositif porté par l'Etat.

La stratégie d'ouverture des vannes est suicidaire, et elle expose le système à la faillite. Il faut une garantie semi-publique qui couvre les accidents de la vie tels que le divorce, le décès du conjoint ou du partenaire, la maladie, l'invalidité ou encore la perte d'emploi.

Il faut enfin que le coût de cette couverture ne soit pas exclusivement supporté par le propriétaire, mais partagé équitablement avec le preneur : il est parfaitement clair que le sinistre d'impayé pénalise autant le locataire que le bailleur, et que la prise en charge de la prime doit être assumée par les deux parties.

Voilà quels sont les critères d'une garantie locative qui associerait les moyens publics et des compagnies privées. S'ils n'étaient pas respectés, on pourrait être certains que l'assurance des risques locatifs serait une entreprise...à haut risque.