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Point de vue de Laure Trux et Jean-Pierre Douard, Ernst & Young

Réforme des valeurs locatives : préparez vos crayons, vos gommes et … vos mouchoirs

Le calendrier déclaratif est connu depuis la mi-décembre 2012. Courant février 2013, tous les propriétaires de locaux professionnels seront invités1 à souscrire de nouvelles déclarations de surfaces au plus tôt le 22 avril prochain et au plus tard le 6 mai selon le nombre de locaux dont ils disposent.

A première vue, souscrire une énième déclaration de surfaces ne paraît pas constituer une tâche insurmontable pour n’importe quel service immobilier. Que l’on ne s’y trompe pas, la fiscalité locale réserve souvent des surprises. Il faudra au déclarant être bien avisé sur des notions spécifiques à la taxe foncière, telles que les notions de local, d’activité principale, d’affectation, de surface, de pondération, de consistance et de loyer. Nous vous proposons une petite revue des points d’attention.

Le local

La première surprise pourrait venir du nombre de déclarations à souscrire par propriété. Selon l’évaluation cadastrale actuelle, le propriétaire d’un immeuble ou d’une partie d’immeuble doit s’attendre à devoir remplir une ou plusieurs déclarations portant des numéros d’ « invariant » différents et ce, en fonction du nombre de locaux reconnus par l’administration fiscale. Qu’est ce que le local fiscal ? Comment rapprocher une déclaration à un local, comment vérifier le bien fondé de ces distinctions qui ne correspondent pas forcément à la situation actuelle de l’immeuble. En combien de locaux (déclarations) se décompose l’immeuble ? Autant de questions auxquelles il convient de répondre avec justesse en respectant la législation, sans créer de risque fiscal.

Le « local » au sens fiscal, correspond à l’unité d’évaluation. Il est, selon l’article 1494 du code général des impôts (CGI), constitué par « chaque propriété ou fraction de propriété normalement destinée à une utilisation distincte ». L’article 324 A de l’annexe III du CGI précise, s’agissant des biens visés par la réforme des valeurs locatives, c’est-à-dire à l’exception donc des locaux industriels et d’habitation, que cela vise « l’ensemble des sols terrains et bâtiments qui font partie du même groupement topographique et sont normalement destinés à être utilisés par un même occupant en raison de leur agencement. »

Ainsi, un immeuble peut être constitué soit d’un seul local soit de plusieurs locaux selon l’(les) activité(s) exercée(s), ou selon le nombre d’occupants distincts à un moment donné ; ce qui peut être différent du traitement qui aura été effectué par les services du cadastre.

Ce principe fondamental en matière de fiscalité locale permet de déterminer une valeur locative propre à chaque occupant et de le taxer, au titre de la cotisation foncière des entreprises s’il s’agit d’un local professionnel, ou au titre de la taxe d’habitation s’il s’agit d’un logement ou d’un occupant exonéré de taxe professionnelle, sur la valeur locative exacte correspondant précisément aux locaux dont il a la disposition.

Il est donc impératif de respecter ce principe en réajustant, le cas échéant, le nombre de déclarations à souscrire, après avoir bien compris les éléments de la taxation actuelle.

Cette taxation constatée en 2013 et en 2014 constituera, après actualisation annuelle, le point de référence dans la phase de transition et le processus de lissage de variations de bases. Nous ne pouvons que fortement conseiller de lancer une étude détaillée, qui pourra être suivie d’une contestation ou déclaration de mise à jour avant l’entrée en vigueur de la réforme au 1er janvier 2015.

L’affectation

La déclaration à souscrire devra mentionner l’activité principale exercée dans le local, ainsi que le code NACE, extrait du code APE de l’occupant. Cette activité est définie par la notice comme celle figurant dans les statuts de l’entreprise exploitante.

La catégorie du local

La nouvelle nomenclature définie par le décret n°2011-1267 du 10 octobre 2011 comporte, pour ce groupe des locaux professionnels et commerciaux, dix sous-groupes de locaux définis selon la nature et la destination des locaux, tels que par exemple,« magasins (MAG) », « bureaux (BUR) », « enseignement (ENS) », « hôtel (HOT) », « ateliers (ATE) », ou encore « cliniques (CLI) »…. Ces sous-groupes se divisent en 39 catégories qui sont fonction de l’utilisation et des caractéristiques physiques du local, distinguant ainsi par exemple, au sein du même sous-groupe « MAG », un magasin avec accès sur rue, un autre situé dans un centre commercial ou encore une halle de marché.

Certaines catégories auraient mérité d’être précisées. Ainsi, le décret distingue les bureaux situés dans un immeuble de conception ancienne de ceux situés dans un immeuble de conception récente. A partir de quel type d’aménagement peut-on considérer qu’un immeuble est de conception récente ? La situation est-elle la même si les aménagements ont été effectués par le locataire ? La frontière entre les deux catégories peut sembler floue.

Les emplacements de stationnement évalués, en principe, à l’unité, dans la mesure où des utilisateurs différents peuvent en avoir la disposition, sont systématiquement rattachés à l’activité principale. Il n’est pas certain que l’évolution de l’occupation de ces parkings sera prise en compte correctement dans les futures bases d’imposition de l’occupant.

Enfin, un sous-groupe dit « autres établissements », codifié « Exc 1 » (comme exceptionnel) permet de recenser les « locaux ne relevant d’aucune des catégories précédentes par leurs caractéristiques sortant de l’ordinaire ». Certains seront sans doute tentés, lors de la souscription des déclarations, d’user ou abuser de cette qualification. Mais la diversité de fait qui correspondra à ces locaux devrait conduire l’administration à privilégier l’appartenance à un sous-groupe aux contours et aux données locatives moins aléatoires et donc à la correction de la codification de la catégorie.

S’agissant de locaux « hors normes », le paragraphe VI de l’article 34 de la loi de finances pour 2010 crée une méthode alternative désignée par « appréciation directe ». Elle n’est mise en œuvre, selon le texte de loi, que lorsque la méthodologie générale de détermination d’un tarif unitaire par secteur géographique et par catégorie n’est pas applicable. L’administration fiscale a, sur le site consacré à cette opération de révision des valeurs locatives, cité l’exemple du Stade de France pouvant difficilement être classé dans une catégorie. Les éléments détaillés de mise en œuvre de cette méthode, liée à la valeur vénale du bien, devront être précisés et juridiquement consolidés. Et, surtout, les effets devront en être cantonnés comme le sont ceux des autres locaux visés par la méthode générale d’évaluation précitée.

La surface

La surface fiscale à déclarer demeure la surface réelle des locaux telle qu’elle est définie aujourd’hui par la doctrine fiscale2.

Là encore, il convient de ne pas reporter les surfaces du permis de construire. Il ne s’agit ni de la SHON3, ni de la surface de construction. De même, il faut se méfier de la surface indiquée dans le contrat de bail (surface commerciale utile ou autre) car elle n’a pas la même définition juridique ou doctrinale et correspond rarement à la surface réelle. Elle n’a qu’une valeur indicative qui peut simplement s’avérer utile en vue d’un contrôle de cohérence des surfaces déclarées.

La pondération

Le principe de pondération, qui consiste à appliquer un coefficient dégressif aux surfaces selon leur affectation par rapport à l’activité principale du local est maintenu. Il devient en revanche largement plus défavorable que celui en vigueur actuellement, dans la mesure où les effets en sont nettement limités. Le décret n°2011-1313 du 17 octobre 2011 arrête les nouveaux coefficients de pondération applicables en fonction de l’affectation des pièces et ne laisse plus de place à l’interprétation et au bon vouloir des agents instructeurs des évaluations qui a cours dans le cadre actuel.

Désormais, toutes les pièces principales et leurs annexes couvertes sont retenues pour 100% de leur surface et devront être classées en « partie principale » (P1). Ce sont les surfaces de vente et autres surfaces accessibles au public (sanitaires), ou pour les immeubles de bureaux, les salles de réunion, de réception, sanitaires, couloirs et locaux de réserve, hors sous-sol. A de rares exceptions, seuls les locaux techniques et les locaux de sous sol devront être considérés en « partie secondaire » et classés en P2. Leur surface sera alors pondérée à 50%. Enfin, les surfaces non couvertes telles que les parkings extérieurs, désignées comme « parties secondaires non couvertes » (P3) seront pondérées à 0,2.

Le loyer

L’imprimé 6630 REV qui sera adressé à chaque propriétaire n’est pas encore disponible à l’heure où nous écrivons ces lignes. L’imprimé 6630 REV utilisé pour la phase test dans cinq départements, ne comportait qu’une case permettant d’indiquer le loyer annuel. Il conviendra de préciser le loyer exigible au titre de l’année 2013. C’est peut être là que le souci de simplification recherché atteint le plus visiblement ses limites, dans la mesure où les loyers d’un instant donné ne reflètent pas vraiment le marché, pour peu que le propriétaire ait concédé à son preneur une franchise totale ou partielle de loyer, en échange de travaux ou lors de sa prise de bail, ou encore que le contrat de bail ne recouvre pas exactement le périmètre du local identifié par l’administration. Mais ce risque constitue probablement la concession indispensable à la mise en place rapide et directe d’une nouvelle valeur locative, proche des données du marché locatif et qui en suivra annuellement, l’évolution.

En conclusion, ces obligations déclaratives ne doivent pas être considérées comme une « simple formalité ».

Les conséquences d’une déclaration incorrecte peuvent être importantes pour le propriétaire, et à double titre, pour le locataire à qui la taxe foncière est souvent refacturée et qui acquitte la cotisation foncière des entreprises ou la taxe d’habitation sur cette base.

Elles constituent surtout l’opportunité de vérifier les impositions actuelles, de valider le respect du principe d’unité d’évaluation et son application correcte par les services fiscaux. Un lissage des augmentations ou diminution des bases étant prévu sur une période de 5 ans, l’intérêt d’une analyse approfondie de la base de référence actuelle en est d’autant plus important.

Considérant que la taxe foncière demeure le seul impôt dont les élus gardent l’initiative de variation des taux pour ajuster leur budget, une assiette réduite a mécaniquement pour effet de rendre moins douloureuse les inévitables hausses de taux qui suivront.

1. Le défaut de souscription de ces déclarations peut donner lieu à une amende de 150 €. Les omissions ou inexactitudes entraînent l’application d’une amende de 15 € par omission ou inexactitude, sans être inférieure à 60 € ni supérieure à 150 € (article 1729 C du CGI).
2. BOI-IF-TFB-2010-20-50-20120912, n°140
3. Surface hors œuvre nette