Logement
Point de vue de Denys Brunel, La Chambre des propriétaires

Il faut redonner confiance aux Français dans l’immobilier

Les Français n’ont pas le moral, ils se détournent de la pierre. La preuve ? 73 % d’entre eux n’ont pas de projet immobilier dans les prochains mois (1). De ce fait, toutes les activités liées au logement vont être congestionnées. Un ménage qui ne vend pas son bien ne pourra pas se mettre à construire. Il ne sollicitera pas davantage un prêt, en dépit des taux intéressants. En l’absence de vendeurs, le marché de l’ancien va rester figé. L’accession à la propriété va également reculer.

L’impact sur les acquéreurs de résidences principales

L’une des explications à ce blocage tient à l’insuffisance des mesures incitatives. Elles ne jouent pas leur rôle d’entraînement de l’activité, parce qu’en réalité, elles ne bénéficient qu’à une minorité de particuliers. Ainsi le prêt à taux zéro, tel qu’il est entré en vigueur au 1er janvier dernier ne s’adresse qu’aux ménages les plus modestes. Les plafonds de ressources ont en effet baissé par rapport à 2012.

Dès lors, toute une population qui aurait pu en être bénéficiaire va s’en trouver exclue : 55 000 ménages au maximum pourront être éligibles, contre 72 000 l’an dernier. En définitive, le nouveau PTZ améliore la solvabilité d’un nombre restreint d’acquéreurs.

Les conséquences sur les investissements locatifs

Il en va de même du dispositif Duflot, adopté à la faveur de la dernière loi de finances. Il semble a priori plus intéressant que le Scellier qu’il a remplacé. Il prévoit, par exemple, un taux de réduction d'impôt de 18 % sur 9 ans, contre 13 % auparavant. Sauf que les loyers sont plafonnés à 20 % au-dessous des prix du marché !

En fin de compte, l'avantage fiscal est effacé par le manque à gagner en recettes locatives. Il ne s'agit donc pas d'une mesure incitative mais d'une compensation.

En outre, les résultats du sondage le montrent bien, l’investissement locatif est desservi par son image négative. Trop de textes protègent à l’excès les locataires et aboutissent à décourager définitivement les bailleurs. D’ailleurs, ces six derniers mois, le nombre d’investisseurs locatifs a chuté de 40 %. Cette désaffection est particulièrement inquiétante.

La confiance n’est plus là. Mais comment croire à la justesse d’un loyer quand on prévoit de les établir par l’Administration, sur la base d’observatoires dont on ne sait rien des critères qui président à leurs calculs ? La réaction finale des particuliers est de s’abstenir : ils ne mettent plus leurs biens en location, ils cessent d’investir, dans l’ancien comme dans le neuf.

Ce climat ne favorise évidemment pas les mises en chantier. Les promoteurs ne vont pas se mettre à construire s’ils savent qu’ils ne vont pas vendre. Les prévisions de constructions pour 2013 nous ramènent cinquante ans en arrière. Cette situation est aberrante quand l’on sait que de toutes parts, sont dénoncés le manque de logements, les tensions dans les villes et dans les agglomérations ! En vérité, la situation est catastrophique.  

Les propositions de La Chambre des Propriétaires

Pour redonner confiance aux investisseurs, il faut dessiner un horizon stable. L’investisseur ne peut pas accepter que la règle change à tout instant, comme c’est actuellement le cas. Il faut évidemment alléger toute cette accumulation de normes et de règlements. A eux seuls, ils expliquent la hausse de 50 % du coût de la construction ces dix dernières années.

Il est également impératif d’en finir avec des textes qui poussent à l’irresponsabilité, comme c’est le cas de la GURL, la Garantie universelle des revenus locatifs. La Chambre des Propriétaires a formulé des propositions à ce sujet.

Des mesures sont également nécessaires en matière fiscale pour débloquer la situation et faire revenir les investisseurs. La taxation des plus-values doit être allégée, avec une exonération totale au bout de vingt ans et un abattement important après quinze ans.

Enfin le dernier point et sans doute le plus important, les relations locataires-bailleurs doivent être rendues plus saines et plus équitables. Trop de projets actuellement en discussion sont défavorables aux propriétaires. Ces derniers doivent enfin pouvoir disposer d’un véritable moyen d’action sur les locataires de mauvaise foi, tant en matière de sanctions que de rapidité de l’application de ces dernières. Est-il admissible que deux ou trois années de procédure soient nécessaires pour faire partir un locataire qui ne paie plus son loyer ? C’est d’ailleurs l’une des raisons pour lesquelles les institutionnels ont déserté le marché locatif. Ils connaissent trop bien la bienveillance des juges vis-à-vis des occupants indélicats.

(1) Sondage Ifop réalisé pour Explorimmo Echantillon de 1001 personnes, représentatif de la population française âgée de 18 ans et plus. La représentativité de l'échantillon a été assurée par la méthode des quotas (sexe, âge, profession de la personne interrogée) après stratification par région et catégorie d’agglomération. Les interviews ont eu lieu par questionnaire auto-administré en ligne (CAWI - Computer Assisted Web Interviewing) du 6 au 10 janvier 2012.

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