Une méthode différente...
Crée en 208 par Alain Béchade (Professeur du Cnam, Directeur de l’ ICH) et Richard Malle (Professeur associé du Cnam-ICH), rétropolé à partir de 1985, l’indice de souffrance mesure la difficulté (la «souffrance») des ménages à acquérir un logement dans le cadre d’une approche transversale et multicritères.
On ne peut plus en effet mesurer raisonnablement les capacités d’achat des ménages français à l’aune du seul et habituel critère des revenus.
L’originalité de l’indice est donc de prendre en compte 4 composantes : l’épargne disponible des ménages (effet patrimoine et son incidence sur l’apport personnel, y inclus l’aide familiale via la solidarité intergénérationnelle) les revenus disponibles bruts par ménages, le taux d’emprunt réel (coût du crédit) et l’effet crainte qui détermine la capacité psychologique (la résilience) à entreprendre un investissement, calculé à partir de la variable « crainte » (chômage + inflation) et la variable « espoir « (taux de natalité et croissance économique).
Le niveau 100 marquant le niveau d’équilibre du marché.
...Pour des résultats surprenants pour 2013 !
C’est en 2007 que l’indice atteignait un pic critique (115) supérieur aux pics de 1991 et 1993 (111) ; ces pics annoncent toujours des corrections (1994-2000) progressives mais inexorables.
La situation actuelle de l’immobilier logement est à l’image de l’économie : en W. Le pic de 2007 ( 115 ) fut donc suivi d’une correction (104), puis d’une reprise à partir de 2010 pour atteindre le niveau 113 en 2012. Avant de descendre …mais jusqu’où ?
Et vient alors la surprise. Une correction de 15 à 20 % des prix des logements semblait inévitable dès 2011, pour revenir aux alentours de l’indice 100 (101).
Or les calculs aujourd’hui amènent à constater qu’une correction de 10-12 % suffirait à resolvabiliser l’immobilier de logement (indice 100/102). Alors que la correction de 20 % amènerait au niveau 95. Bien sur des écarts existent liés à la fracture territoriale.
Cette correction souhaitable est donc atteignable, pas rapidement au rythme actuel (-1,7 % en 2012 selon les Notaires, mais 7% projeté pour 2013), mais sans risques de dégâts majeurs pour les ménages. Un peu de soleil dans l’eau froide ?
Ceci tient à l’amélioration de l’indice » prix-revenu » et de l’indice « prix-patrimoine. »
Mais ceci suppose que les autorités renoncent à la tentation de voler l’épargne des ménages français qui est constituée à 60% d’immobilier (cf « la répression financière « de Carmen Reinhard)...
Un peu de rêve dans un printemps au ciel si bas qu’un budget s’est perdu ?
