Logement
Point de vue d'Alain Béchade, ICH

L’indice de souffrance des ménages en immobilier résidentiel en 2013

Une méthode différente...

Crée en 208 par Alain Béchade (Professeur du Cnam, Directeur de l’ ICH) et Richard Malle (Professeur associé du Cnam-ICH), rétropolé à partir de 1985, l’indice de souffrance mesure la difficulté (la «souffrance») des ménages à acquérir un logement dans le cadre d’une approche transversale et multicritères.

On ne peut plus en effet mesurer raisonnablement les capacités d’achat des ménages français à l’aune du seul et habituel critère des revenus.

L’originalité de l’indice est donc de prendre en compte 4 composantes : l’épargne disponible des ménages (effet patrimoine et son incidence sur l’apport personnel, y inclus l’aide familiale via la solidarité intergénérationnelle) les revenus disponibles bruts par ménages, le taux d’emprunt réel (coût du crédit) et l’effet crainte qui détermine la capacité psychologique (la résilience) à entreprendre un investissement, calculé à partir de la variable « crainte » (chômage + inflation) et la variable « espoir « (taux de natalité et croissance économique).

Le niveau 100 marquant le niveau d’équilibre du marché.

...Pour des résultats surprenants pour 2013 !

C’est en 2007 que l’indice atteignait un pic critique (115) supérieur aux pics de 1991 et 1993 (111) ; ces pics annoncent toujours des corrections (1994-2000) progressives mais inexorables.

La situation actuelle de l’immobilier logement est à l’image de l’économie : en W. Le pic de 2007 ( 115 ) fut donc suivi d’une correction (104), puis d’une reprise à partir de 2010 pour atteindre le niveau 113 en 2012. Avant de descendre …mais jusqu’où ?

Et vient alors la surprise. Une correction de 15 à 20 % des prix des logements semblait inévitable dès 2011, pour revenir aux alentours de l’indice 100 (101).

Or les calculs aujourd’hui amènent à constater qu’une correction de 10-12 % suffirait à resolvabiliser l’immobilier de logement (indice 100/102). Alors que la correction de 20 % amènerait au niveau 95. Bien sur des écarts existent liés à la fracture territoriale.

Cette correction souhaitable est donc atteignable, pas rapidement au rythme actuel (-1,7 % en 2012 selon les Notaires, mais 7% projeté pour 2013), mais sans risques de dégâts majeurs pour les ménages. Un peu de soleil dans l’eau froide ?
Ceci tient à l’amélioration de l’indice » prix-revenu » et de l’indice « prix-patrimoine. »

Mais ceci suppose que les autorités renoncent à la tentation de voler l’épargne des ménages français qui est constituée à 60% d’immobilier (cf « la répression financière « de Carmen Reinhard)...

Un peu de rêve dans un printemps au ciel si bas qu’un budget s’est perdu ?