Logement
Point de vue d'Olivier Dacquin, Banque Patrimoine & Immobilier

Le marché est tiré à la baisse par la chute du nombre de transactions

A l'occasion du Salon national de l’immobilier (du 11 au 14 avril), Olivier Dacquin, directeur du développement commercial et de la communication de Banque Patrimoine & Immobilier, analyse les raisons du recul du nombre de prêts immobiliers accordés, de 26,4 % en 2012 selon l'Observatoire du Crédit Logement/CSA.

Certes, les banques et établissements financiers ont durci les conditions d’octroi des crédits : en raison de prix immobiliers en baisse et de marché du travail difficile, leurs exigences se sont renforcées.

Mais la chute de la production de crédits immobiliers est moins liée à cette plus grande sélectivité des banques qu’à une raréfaction des transactions. Les établissements financiers continuent en effet de remplir leur mission en offrant la possibilité de s’endetter à moindre coût : les taux d’intérêt sont au plus bas, atteignant une moyenne de 3,07 %, en mars dernier (source : Observatoire du Crédit Logement/CSA).

Malgré ces conditions de crédit particulièrement attractives, les candidats à l’acquisition se raréfient. Les primo-accédants - qui accèdent à la propriété pour la première fois - sont quasiment absents du marché.

Les secondo-accédants - qui vendent pour racheter - sont plus présents. Certes, ils ne peuvent guère profiter d’une baisse des prix touchant logiquement les deux biens (on achète moins cher, mais on revend aussi moins cher…), mais ils ont aujourd’hui des occasions uniques d’emprunter à très bas coût : le taux de certains crédits révisables se situe sous la barre des 3 % !

Enfin, les investisseurs sont également bien moins nombreux. Les annonces gouvernementales en matière de fiscalité, et en particulier celles concernant la taxation des plus-values immobilières, ont refroidi les ardeurs de ces derniers. Pourtant, cette population d’acquéreurs peut jouer sur tous les tableaux : profiter à la fois des prix bas en matière d’immobilier et emprunter à moindre coût. Des emprunteurs recherchés par les établissements bancaires et financiers qui leur facilitent d’autant plus l’obtention des crédits qu’ils peuvent donner en garantie une épargne déjà existante (biens immobiliers ou valeurs mobilières). La possibilité d’utiliser un crédit in fine avec son traditionnel adossement à un contrat d’assurance vie, facilite également la concrétisation de certaines opérations.

En tout état de cause, les crédits devraient continuer à se vendre car le marché immobilier, quelle que soit la conjoncture économique, a encore une marge de développement : seulement 55 % des Français sont propriétaires de leur résidence principale. Or, tout le monde l’a bien compris, la propriété de son logement est le premier rempart contre la chute de ses revenus à l’heure de la retraite.

Quant aux investisseurs, leurs hésitations devraient finir par se résorber : certes, la fiscalité est moins attractive qu’auparavant, mais, sur le marché patrimonial, l’immobilier est encore le seul placement à bénéficier du levier non négligeable du crédit.