Commerce
Point de vue de Jérôme Le Grelle, Convergences-CVL

Comment intégrer du commerce à un projet immobilier mixte ?

Quelle ville, quel aménageur ne souhaite développer des commerces en pied d'immeuble ? Cela frise parfois l'incantation : "il faut des commerces à rez-de-chaussée !" Les opérateurs immobiliers sont prêts à suivre, mais se méfient des projets déconnectés de la réalité, à risque de locaux vacants ou de faillites commerciales.

La première question que doit se poser l'opérateur immobilier concerne la faisabilité économique : y a-t-il un marché, des flux, pour quelle offre ? Cette vérification élimine déjà nombre de projets non viables. La seconde question relève des conditions d'implantation : la visibilité est-elle bonne, le linéaire commercial assez long et continu ? On voit encore des projets urbains où le commerce, réduit à une pure fonction d'animation urbaine, est disséminé aux quatre coins du quartier. Échec assuré !

Si son projet a franchi avec succès ces deux premiers obstacles, le promoteur immobilier doit encore créer les conditions d'exploitation requises, en veillant à leur flexibilité et leur pérennité. Prévoir une hauteur sous plafond généreuse, de grands espaces libres de poteaux, ou encore des gaines d'évacuation sans lesquelles la restauration est définitivement exclue ; faire figurer les emplacements réservés aux livraisons au règlement de copropriété, etc.

Ce cahier des charges élémentaire rempli, reste à aider le commerçant à s'imposer dans un univers ultra concurrentiel, où tous les leviers du marketing doivent être actionnés pour rendre le magasin désirable. Or il en est un sur lequel le promoteur a la main et dont l'efficacité est très forte : l'architecture. Une mixité "fondue dans la masse" sera au mieux neutre, tandis qu'un concept architectural revendiquant la double vocation de l'immeuble lui donnera plus de valeur, et renforcera la commercialité de son rez-de-chaussée.

Cocher toutes les cases de la faisabilité technico-économique est nécessaire mais non suffisant. Un concept architectural qui magnifie délibérément le commerce est un atout dont il est dommage de se priver.