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Financement : je t’aime…, moi non plus

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L’immobilier et la dette, c’est un peu l’histoire d’un vieux couple. Qui s’aime, se déchire, se boude, se réconcilie. Aujourd’hui, on n’est toujours pas revenu à la lune de miel du milieu des années 2000, mais le climat se réchauffe. Au point qu’investisseurs et banquiers refont chambre commune. La signature, cette semaine, d’un méga-crédit syndiqué de 750 M€ par Klépierre 34.73€ | -1.14% auprès d’un syndicat de 16 banques est un signe du retour d’une certaine liquidité bancaire. Surtout quand on voit le nom des établissements qui se sont positionnés sur le nom : des banques américaines (Goldman Sachs, JP Morgan, Morgan Stanley, Bank of America Merrill Lynch), britanniques (HSBC, RBS, Barclays), françaises (BNP Paribas, BECM, Crédit Foncier, Cacib), allemandes (Deutsche Bank), néerlandaises (ING) et même suisses (UBS). Bref, on se serait cru revenir quelques années en arrière.

Sauf que le paysage a changé. De nouveaux acteurs viennent se mêler à la fête. Les fameux fonds de dette, arrivés sur un marché du financement bloqué, ont levé beaucoup de capitaux pour se présenter comme une alternative crédible. Selon les statistiques de Preqin, rien qu’en Europe, quelque 19 fonds de dette sont en phase de levée en ce moment avec un objectif de 10 Mds€ de capitaux. A titre de comparaison, entre 2008 et mai 2013, 12 fonds de même nature ont mobilisé 3,2 Mds€ de capitaux.

La France a suivi ce mouvement, dans le sillage d’Axa Real Estate, pionnier en la matière. En 2012, Acofi, AEW Europe, La Banque Postale Asset Management, mais aussi La Française Reim, Scor, LIM, Amundi…, sont en phase de levée de capitaux. Sans oublier des assureurs en direct comme Allianz qui se sont positionnés sur des gros tickets. Ni quelques banquiers que l’on n’attendait pas, à l’instar de GE Capital Real Estate, doté d’une licence bancaire, qui a présenté le financement immobilier comme son axe de développement stratégique à l’occasion d’un petit-déjeuner au Cercle de l’Union Interalliée.

Abondance d’offre nuit-elle à la demande ? Pas vraiment, à en croire les chiffres de DTZ qui montrent que le demande des emprunteurs reste toujours prégnante. Le conseil, qui étudie l’évolution des besoins en financement des investisseurs immobiliers, chiffre le debt funding gap entre 10 et 20 Mds€ en France pour les deux prochaines années. Ceux-ci pourront bénéficier d’une liquidité de financement retrouvée qui va peser sur les marges des établissements prêteurs. A la baisse bien évidemment avec des spreads qui tombent autour de 150 points de base pour les dossiers les plus sécurisés. Et là, risque d’être le facteur de blocage d’un marché sans cesse en balancier. Pour l’heure, l’offre de financement se cantonne sur les actifs Core, avec une timide ouverture sur le Core +, dans des ratios de LTV conservateurs. C’est la base line des fonds de dette. C’est peu ou prou la ligne de conduite de la plupart des établissements bancaires. Ceux qui se positionneront sur les actifs dits secondaires, en proposant des LTV plus élevés, pourront eux faire leur prix.